Manuel Peragón Ocaña - HispaColex
Nueva moratoria en la suspensión de los lanzamientos y desahucios de viviendas arrendadas
La medida de suspensión de los procedimientos de lanzamientos y desahucios, que se adoptó inicialmente como consecuencia de la pandemia mundial del coronavirus, se ha ido prorrogando por el Gobierno y aquella medida que en 2020 tenía una vocación provisional se ha perpetuado en el tiempo con distintas prórrogas, estando prevista su finalización –la última de ellas– el pasado 31 de diciembre de 2023.
Según rezaba en la última modificación del artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020, hasta el 31 de diciembre de 2023, en todos los juicios verbales de desahucio que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Este Real Decreto-Ley se ha visto modificado varias veces, al ampliarse el plazo en el que se puede pedir la suspensión, de forma sucesiva, convirtiendo la medida de carácter provisional prácticamente, en definitiva. No obstante, conviene precisar que dicha suspensión de los desahucios o lanzamientos es para los supuestos en los que la parte arrendadora no es considerada un gran tenedor de viviendas; lo que la convierte de facto en una generalidad en el mercado de los arrendamientos.
Tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la Vivienda y cuando el arrendador sea considerado un gran tenedor de viviendas, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que se encuentren suspendidos por aplicación del Real Decreto Ley 11/2020, sólo se reanudarán a petición expresa de la parte arrendadora si dicha parte acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas (Disposición
Transitoria 3ª de la Ley de Vivienda).
La Ley por el derecho a la Vivienda ha introducido cambios en la Ley de arrendamientos urbanos como en las demandas de desahucio que se vaya a presentar en los Juzgados. Así, están legitimados para pedir la suspensión del juicio de desahucio o lanzamiento de la vivienda, la persona que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
Así las cosas, el BOE del pasado 29 de junio de 2023 publicaba el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, siendo llamativo que, pese a la entonces reciente entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, donde habían quedado introducidas importantes modificaciones en esta materia, sin embargo, no se había introducido medidas que afrontaran con una mayor seguridad jurídica estas
suspensiones de los desahucios y lanzamientos.
Tan solo, en la disposición adicional quinta incluye la aplicación de la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La referencia al 30 de junio de 2023 efectuada en dicha disposición, se debía entender hecha al 31 de diciembre de 2023. De esta forma, se ampliaba hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.
La actualidad viene dada por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. En la Sección 2.ª Medidas para la protección de personas vulnerables, en el Artículo 87. Se modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en los siguientes términos: Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2024, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
Por su parte, el Artículo 88, Determina que la referencia al 31 de diciembre de 2023 efectuada en la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se entenderá hecha al 31 de diciembre de 2024.
Finalmente decir, que, en una suerte de reequilibrio del sistema, el legislador vuelve a ampliar el plazo de solicitud del mecanismo de compensación a favor de los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas. Bajo el contexto de las mismas razones de urgencia y necesidad, se ha procedido a ampliar hasta el 31 de diciembre de 2024, la posibilidad de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario de viviendas donde se han visto suspendidos por procedimientos judiciales de desahucio y lanzamientos por situación de vulnerabilidad de los arrendatarios, que deben ser tramitados por las Comunidades Autónomas, a tenor de lo previsto en el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio y sus posteriores modificaciones.
Ha sido a través del Artículo 89 del referido Real Decreto Ley8/2023, que modifica el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, en los siguientes términos: Uno. El apartado 2 de la disposición adicional segunda queda redactado como sigue: La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o hasta el 31 de diciembre de 2024.
Y por último, el artículo 90, modifica el mencionado Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, que regula el procedimiento para la obtención de dichas compensaciones, el cual se iniciará siempre a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud, que podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2025.
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