Regulación legal del alquiler vacacional

El alquiler vacacional es una figura de reciente creación que se ha visto muy en auge en los últimos tiempos sobre todo en zonas turísticas tanto de interior como de costas, así como en grandes ciudades, de la que debemos conocer su normativa, su regulación legal.

Es una modalidad de arrendamiento cuya peculiaridad más señalada radica en el tiempo de duración pactado (fines de semana, puentes, días concretos, etc). Igualmente, se puede pactar el arriendo de la totalidad o de parte de la vivienda (en este caso, se tratará de un arrendamiento de habitación).

Para el arrendador supone una optimización de ingresos, ya que obtiene una mayor rentabilidad por arrendar la vivienda en espacios cortos de tiempo que por mensualidades o anualidades, y para el arrendatario o huésped es, además, una alternativa más ventajosa a estancias hoteleras cuando se trata de familias o grupos numerosos.

Este tipo de arrendamientos está expresamente excluido de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, tal y como expresamente dispone el art. 5.e) de dicho cuerpo legal al indicar que “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”

A pesar de ello, no existe en la actualidad ninguna normativa de carácter estatal que regule este tipo de arrendamientos. Tan solo existe una referencia al alquiler vacacional en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, al dotar a las comunidades de propietarios de un cierto plus de “control” sobre la decisión de un comunero de destinar a alquiler vacacional una vivienda integrada en dicha comunidad. Incidiremos sobre dicha cuestión más adelante.

Habida cuenta la ausencia de normativa estatal que legisle este tipo de alquileres, han sido los distintos gobiernos autonómicos los que se han visto obligados a legislar esta modalidad de arrendamiento ante la voz alzada del sector hotelero que veía una competencia desleal por parte de este núcleo emergente de alquiler, sin regulación gubernativa, control fiscal, etc.

Las comunidades autónomas que tienen normativa sectorial específica son las siguientes:

• Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
• Aragón: Decreto 80/2015, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
• Principado de Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
• Islas Baleares: Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
• Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
• Cantabria: Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
• Castilla y León: Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León.
• Castilla La Mancha: Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.
• Cataluña: Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.
• Comunidad Valenciana: Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana.
• Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
• La Rioja: Decreto 40/2018, de 23 de noviembre, por el que se modifica el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
• Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
• Murcia: Decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia.
• País Vasco: Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

Sin embargo, la normativa autonómica ha resultado ser muy dispar lo que no viene a mejorar mucho las cosas. Así, frente a algunas Comunidades Autónomas que incluso prohíben este tipo de alquiler, en otras se exige un periodo mínimo de duración temporal y en otras no existe limitación temporal alguna.

Pueden existir, además, otros requisitos tales como unos metros cuadrados mínimos para la vivienda, o unos servicios mínimos como internet/wifi, o la colocación de una placa indicativa de vivienda vacacional, o la firma de una Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Vivienda Turística, etc.

La prohibición de este tipo de arrendamientos supone una clara confrontación con principios como los de la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, lo que ha llevado a este sector a elevar incluso una queja a la Comisión Europea por supuesta vulneración de derechos de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea.

 Así las cosas, este pulso entre el sector hotelero y el del alquiler vacacional, unido a la ausencia de una regulación normativa homogénea entre las distintas administraciones autonómicas, hace imprescindible y necesaria una ordenación legal a nivel nacional que siente criterios unánimes y permita un control legal, fiscal y administrativo de este tipo de arrendamientos a fin de operar en la economía de mercado en régimen de libre competencia entre ambos sectores.

      Conforme a este planteamiento, cualquier propietario que pretenda destinar un inmueble a alquiler turístico o vacacional deberá tener en cuenta las siguientes premisas:

      1º) En primer lugar, deberá tener en cuenta la normativa que haya de este tipo de arrendamientos en la Comunidad Autónoma en que radique la finca.

      En el caso de Andalucía, se regula en el Decreto 28/2016, de 2 febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Entre los requisitos para poder ejercer la actividad se encuentran la necesidad de contar con licencia de ocupación, inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, entregar a los huéspedes las normas internas de uso de elementos comunes además de las de la propia vivienda, y la obligatoriedad de un contrato de alquiler que permita el control fiscal de la actividad.

    2º) Además, el propietario debe tener en cuenta que la vivienda es parte integrante de la Comunidad de Propietarios del edificio o urbanización, en su caso, al que pertenezca la finca y que, como tal, debe respetar tanto la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, como los estatutos y demás normativa de régimen interno que pudiera tener la Comunidad.

Ya hemos indicado que, de partida, hay algunas comunidades autónomas que prohíben este tipo de arrendamientos. Pero, en el caso de aquellas autonomías que lo permitan, ¿Cabe que una Comunidad de Propietarios pueda PROHIBIR a un comunero el alquiler turístico de su vivienda, aun cuando este haya obtenido la pertinente licencia de la Administración competente y la inscripción en el registro correspondiente?

Tal y como hemos adelantado al comienzo de la exposición, el RDL 7/2019, de 1 de marzo, en lo ateniente al alquiler vacacional, ha introducido un nuevo apartado 12 al  artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al permitir a las Comunidades de Propietarios un cierto poder de control para permitir el alquiler vacacional de alguna de las viviendas, siendo del siguiente tenor literal dicho precepto: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Véase que la norma indica expresamente las palabras limitar o condicionar, en ningún caso prohibir, lo cual es importante, por cuanto el legislador, pudiendo haber utilizado directamente el verbo “Prohibir” lo rechazó expresamente. Y lo hizo, tanto en el RDL 21/2018 que no fue aprobado por falta de quorum, como en el RDL 7/2019.

Si el art. 17.12 LPH permitiera a las Comunidades de Propietarios prohibir este tipo de alquileres, sería una norma claramente inconstitucional por atentar contra el art. 33 de la Constitución Española. Tanto doctrina como jurisprudencia es unánime al considerar que este derecho no es un tipo abstracto (entre otras, sentencias del TC 152/2003, 204/2004 y 281/2005, todas ellas con cita de la sentencia TC 37/1987) y que se ha ido modulando y adaptando al devenir de los tiempos y de la sociedad. En la actualidad, utilidad individual y función social definen el contenido del derecho de  propiedad, pero la función social de su ejercicio no implica ni supone que una Comunidad de Propietarios tenga capacidad de decisión respecto de la propiedad de un comunero hasta el punto de prohibir el destino de alquiler vacacional de una vivienda integrante en dicha Comunidad de Propietarios.

En apoyo de esta argumentación, existe una resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 29/04/2021 que deniega la inscripción registral de un acuerdo de la Junta de Propietarios que prohíbe a un comunero el destino de uso vacacional de un inmueble.  La conclusión que puede extraerse de esta resolución no es que pueda prohibirse el arrendamiento vacacional, porque ello no es objeto de debate contradictorio, sino que sólo sería inscribible aquel acuerdo que modificara los estatutos de la comunidad incluyendo medidas de limitación o de condiciones, pero en ningún caso que se faculte  a la Comunidad de Propietarios -vía ex artículo 17.12 LPH- a prohibir el destino turístico de un inmueble.

            3º) Al margen de todo ello, para poder destinar una vivienda a alquiler vacacional, el propietario deberá cumplir todos los requisitos normativos que se le exijan en la normativa autonómica para dar de alta dicha actividad así como estar inscrito en el Registro de Turismo o entidad autonómica equiparable, así como todos aquellos requisitos derivados del ejercicio de dicha actividad (fiscal, administrativo, etc). También se exige contar con un certificado de eficiencia energética, tal y como exige el RD 235/2013 de 5 de Abril, y el contrato de arriendo deberá indicar la puesta a disposición del inquilino de dicho certificado.

4º) Y, además, deberá dejar regulado entre las estipulaciones del contrato todas aquellas circunstancias que permitan la habitabilidad y estancia del huésped en dicha vivienda en consonancia y respeto con el régimen establecido estatutariamente por la Comunidad de Propietarios.

            En este punto, rige el principio de libertad contractual de las partes (art. 1.255 CC) de tal manera que las partes contratantes pueden establecer, a través del contrato de arrendamiento turístico, las cláusulas específicas que se desee en extremos tales como régimen de reservas y cancelación, causas de resolución del contrato, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, normas de obligado cumplimiento respecto de las zonas comunes del edificio, etc.

Y, en cuanto a fianzas, las partes podrán o no pactar un depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones.

En todo caso, para ampliar la información ofrecida o para resolver cualquier duda sobre este contenido, puede consultar con el equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga del Departamento de Derecho Civil-Mercantil de HispaColex a través de nuestro formulario de consultas online.

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  Ana Isabel Caballero Ferrer - HispaColex

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