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Los préstamos hipotecarios en la nueva Ley Hipotecaria
Abogados Ley Hipotecaria
Autor: Javier Maldonado
Analizamos la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, comúnmente conocida como la nueva Ley Hipotecaria (pese a que la Ley Hipotecaria es otra). De su extenso articulado (49 artículos, además de 12 disposiciones adicionales y 16 disposiciones finales), vamos a destacar lo más esencial sobre el nuevo régimen de los préstamos hipotecarios a los que se aplica esta Ley.
La nueva Ley Hipotecaria fue publicada en el BOE del 16 de marzo y entrará en vigor en tres meses desde esa fecha. Su objetivo esencial es la transposición de la Directiva 2014/17/UE, que establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
Sin embargo, en algunas materias van más allá de lo que sería necesario para la mera transposición de la Directiva. De su extenso articulado (49 artículos, además de 12 disposiciones adicionales y 16 disposiciones finales), vamos a destacar lo más esencial sobre el nuevo régimen de los préstamos hipotecarios a los que se aplica esta Ley.
Ámbito de aplicación: préstamos que tengan como garantía hipoteca sobre una vivienda, suscritos a partir del 16 de junio de 2019, en los que el prestatario sea persona física
La Ley 5/2019 viene a regular los contratos de préstamo destinados a personas físicas, y que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir. Las normas de protección del prestatario se extienden a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo.
No se aplica a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria suscritos con anterioridad a su entrada en vigor (16 de junio de 2019), salvo que con posterioridad sean objeto de novación o de subrogación.
No obstante, a los contratos anteriores que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado sí les resulta aplicable el nuevo régimen sobre vencimiento anticipado, siempre que éste no se haya llegado a producir a fecha 16 de junio, y salvo que el deudor alegue que lo previsto en su contrato le resulta más favorable que la nueva regulación.
Aumento de los deberes precontractuales a cargo del prestamista y a cargo del notario: exigencia de previa acta notarial de comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material
La Ley contiene numerosos deberes precontractuales a cargo del prestamista, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información y documentación necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
Asimismo está obligado a evaluar la solvencia del potencial prestatario, para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, sin que ello pueda suponer un coste a repercutir al potencial prestatario. Si la solicitud de préstamo se deniega, el prestamista está obligado a proporcionar por escrito información sobre las razones de ello, incluyendo copia del resultado de la consulta a la base de datos usada, si ello es lo que ha motivado la denegación.
Con una antelación mínima de diez días naturales a la fecha de la firma del contrato, el prestamista debe entregar al prestatario la documentación precontractual que relaciona la Ley. Además, y sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista debe dar al prestatario sobre esa documentación, éste debe comparecer ante el notario por él elegido para la autorización de la escritura, con un doble objeto: primero para que el notario compruebe que el prestamista ha entregado al prestatario aquella documentación precontractual; y en segundo lugar para que el prestatario reciba del notario asesoramiento personalizado y gratuito sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en esa documentación precontractual.
Esa comparecencia previa ante el notario deben constar en acta, como prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de la documentos entregados, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material. Sin el acta no se debe autorizar la escritura pública, ni inscribir en el Registro, constituyendo infracción muy grave para el notario, el incumplimiento del período de información precontractual obligatorio previo y de levantar ese acta previa. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.
Reparto de gastos: la mayoría para el prestamista
De forma imperativa, la Ley detalla que los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario, mientras que el prestamista asumirá los de gestoría, el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, así como los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad. Los de las copias de la escritura los asumirá quien las solicite.
En cuanto al pago del ITPAJD, se indica que se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable, en la que actualmente se establece que cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista (art. 29 de la Ley del ITPAJD, según redacción dada por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre).
Seguros: posibilidad de suscripción con entidades aseguradoras distintas a las propuestas por el prestamista
Los prestamistas podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca, pero deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.
A tal efecto, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige. La Ley advierte que el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario, y que la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
Vencimiento anticipado: se eleva el grado de incumplimiento para permitir dar por vencido el préstamo
Una de las novedades más relevantes de la nueva Ley se refiere al régimen del vencimiento anticipado, esto es, a la facultad que tiene el prestamista de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo en caso de que el prestatario haya incumplido su obligación de devolución. Cuestión sobre la que está pendiente que se pronuncie el TJUE, y sobre la que la LEC permitía que pudiera reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales o un número de cuotas equivalente a tres meses.
Pues bien, la Ley 5/2019 eleva considerablemente el umbral a partir del cual se faculta al prestamista a exigir el vencimiento anticipado, exigiendo que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3% de la cuantía del capital concedido, o 12 cuotas o mensualidades, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo; o al 7% de la cuantía del capital concedido, o 15 cuotas o mensualidades, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
Además, se exige que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Por otro lado, como se ha adelantado, hay que subrayar que esta nueva regulación sí se aplica imperativamente no sólo a los préstamos hipotecarios suscritos a partir de 16 de junio de 2019, sino también a los anteriores siempre que el vencimiento anticipado no se haya llegado a producir con anterioridad, y salvo que el deudor alegue que lo previsto en su contrato le resulta más favorable que la nueva regulación.
Intereses de demora: el interés remuneratorio pactado más tres puntos
La Ley fija los intereses de demora de forma imperativa, sin admitir pacto en contra, señalando que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, mientras que hasta la entrada en vigor de la nueva normativa la Ley Hipotecaria limitaba desde 2013 estos intereses al triple del interés legal del dinero.
Se advierte que sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago. También detalla, como ya hacía con anterioridad la Ley Hipotecaria, que los intereses de demora no podrán ser capitalizados, esto es, que no podrán añadirse al capital para devengar nuevos intereses.
Préstamos con interés variable: no se admiten cláusulas suelo
En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, si bien el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.
Reembolso anticipado
Cuando el prestatario manifieste su voluntad de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le debe facilitar la información necesaria para evaluar esta opción.
En caso de que tras el reembolso quede extinguido el préstamo, igualmente se extinguirá el contrato de seguro accesorio del que sea beneficiario el prestamista, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.
No obstante, el contrato de seguro no se extinguirá si el prestatario comunica expresamente a la entidad aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario.
En cuanto a la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial, la Ley fija unos límites a lo que se pueda pactar, distinguiendo el tiempo transcurrido desde la contratación y según se trate de préstamos a tipo de interés variable o fijo.
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