Gastos hipotecarios en préstamos de consumo: nueva jurisprudencia del Tribunal Supremo

Abogados Derecho Mercantil

Autor: Ana Isabel Caballero

Analizamos la más reciente jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo en lo que respecta a la cláusula de gastos en contratos de préstamos de consumo, así como a la comisión de apertura.

Hasta ahora, todas las hipotecas recogían que los gastos hipotecarios generados por la constitución de la misma, así como los sucesivos que pudieran derivarse (novación, cancelación…) corrían a cargo de la parte prestataria, el cliente. La sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre declaró abusivas las cláusulas que obligaban al prestatario a pagar todos gastos e impuestos pero sin determinar a quién correspondía el pago de cada uno de ellos.

Poco a poco la doctrina emanada de las Audiencias Provinciales ha ido clarificando la cuestión pero no de modo unánime por todas ellas, de modo que primero la sentencia del Tribunal Supremo 15/03/2018 y ahora las sentencias números 44,46,47,48 y 49 de 23 de Enero de 2.019 dictadas por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo unifican la doctrina jurisprudencial sobre esta materia.

¿Qué gastos contemplan las escrituras de préstamos de consumo?

Estos gastos habitualmente suelen ser los de Notaría,  Registro de la Propiedad, Gestoría, Tasación del inmueble, así como Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Qué resuelven las STS de 23 de Enero de 2019 respecto de la cláusula gastos y la Comisión de Apertura?

Estas sentencias declaran la abusividad, y consiguiente nulidad, de la cláusula que impone el pago de todos los gastos e impuestos al prestatario, por lo que habrá que actuar como si nunca se hubiera incluido en el contrato, de tal manera que como en estas sentencias se determina a quien corresponde el pago de cada uno de esos gastos, como ahora veremos, cada parte deberá afrontar el pago de los mismos que le corresponda.

Respecto de la comisión de apertura, el Tribunal Supremo considera que es parte del precio del préstamo por los servicios prestados por el banco para poder otorgar aquel, y que constituye junto con el interés remuneratorio el elemento esencial del contrato (precio). Puesto que dicha comisión se encuentra incluida habitualmente tanto en la TAE (Tasa Anual de Equivalencia) como en la información precontractual que el banco facilita al cliente obligadamente, este conoce detalladamente el coste efectivo de dicho servicio antes de la formalización del préstamo.

Dicha cláusula no tiene la consideración de cláusula abusiva al superar el control de transparencia conforme al art. 82 TRLCU.

¿A quién corresponde el pago de cada uno de estos gastos?

A) Arancel notarial:

• La matriz de la escritura y la modificación de esta si la hubiere interesa a ambas partes, por lo que a cada parte corresponde el 50% de dichos gastos.

• La escritura de cancelación interesa al prestatario al liberarse de dicho gravamen, por lo que a este corresponde el 100% de este gasto.

• Las copias de las escrituras deberán ser sufragadas  por aquel que las solicite al ser el interesado en la obtención de las mismas.

B) Arancel registral:

Interesa al prestamista –entidad bancaria-la inscripción registral de la constitución de garantía hipotecaria sobre una finca, de manera que corresponde a la entidad bancaria el pago del 100% de este gasto.

La inscripción registral de la cancelación de la hipoteca  beneficia al cliente al liberarse del gravamen que pesa sobre su finca, por lo que  a este corresponde su pago.

C) Gastos de gestoría:

La actuación de un gestor en la tramitación notarial, registral y ante la Hacienda Pública (por el pago del IAJD) del préstamo hipotecario no es obligatoria ya que puede realizarse por alguna de las partes del préstamo. Sin embargo, el pago de este gasto cuando se utilice este servicio, dado que beneficia a ambas partes, será de un 50% para cada uno.

D) Impuesto de actos jurídicos documentados:

Corresponde al prestatario, cliente, en cuanto sujeto pasivo de la cuota variable del impuesto.

El timbre se distribuye igual que los gastos notariales.

E) Tasación:

La atribución de este gasto no se ha pronunciado aún nuestra jurisprudencia mayor, ni en estas sentencias ni en anteriores, por lo que habrá que estar a lo que vengan dictando las distintas Audiencias Provinciales al respecto.

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