Qué debes conocer sobre la fiscalidad de los alquileres de viviendas a estudiantes

Vuelve septiembre y con él, nuestras ciudades se llenan de universitarios,  generando un continuo  trasiego de maletas hasta instalarse en las que serán sus viviendas durante el curso académico.

Desde el punto de vista fiscal, son muchas las dudas que se plantea el propietario de un inmueble  a la  hora de alquilarlo a estudiantes, y cómo va a afectar este hecho en su declaración de la renta.

Para ello es necesario tener en cuenta algunos aspectos:

I.- Determinación del Rendimiento Neto a declarar: gastos deducibles y reducciones aplicables.

I.1.-En primer lugar, cuando un inmueble se alquila a estudiantes, al igual que con cualquier inquilino, y siempre que no se realice el arrendamiento como actividad económica,  los ingresos recibidos durante el año se tienen que declarar en la declaración de la renta del ejercicio, como Rendimientos de Capital Inmobiliario.

A las rentas recibidas (ingresos) habrá que restarle los gastos fiscalmente deducibles según el artículo 23.1 Ley 35/2006, de 28 de noviembre de 2006, que se refiere a todos los gastos necesarios para la obtención de dichos rendimientos:  gastos de conservación y reparación a cargo del arrendador, tributos, como el IBI, comunidad de propietarios, seguros, gastos por intereses correspondientes a préstamos obtenidos para financiar el inmueble, saldos de dudoso cobro, etc., siempre y cuando estos gastos recaigan sobre el arrendador.

También serían deducibles los gastos correspondientes a la amortización del inmueble, calculado en base al artículo 14 Real Decreto 439/2006, éste en la mayoría de los casos, va a resultar el gasto de cuantía más importante, que puede suponer un 3% sobre el mayor valor de los siguientes: coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. La amortización acumulada nunca podrá exceder del valor de adquisición del inmueble.

I.2.-En segundo lugar, y una cuestión muy importante  que se plantea en estos casos, y que puede suponer un posible requerimiento por parte de AEAT en caso que no se aplique debidamente, es la referida  a la posibilidad de aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda contemplada en el artículo 23.2 LIRPF, que contempla una reducción del 60% en el rendimiento para inmuebles destinados  a vivienda.

Aquí surgen varios problemas  a la hora de aplicarla, ya que la Administración Estatal Tributaria se ha pronunciado con respecto a este tema en alguna ocasión, aclarando los requisitos para su aplicación, siendo uno de ellos que el inmueble se destine a vivienda permanente del arrendatario,  no temporal.

El TSJ de Madrid valida la reducción anterior, aun en los casos que se trate de alquiler de temporada, pero no es el criterio de la Administración Estatal de Administración Tributaria. Y si se aplica, y no procede, se puede tener problemas con Hacienda.

En base a esto,  es importante tener cuidado en los casos en los que se formalice un contrato para la temporada de curso académico, que en este caso no sería aplicable dicha reducción, debido la interpretación que hace Hacienda del destino del inmueble que no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.

La administración tributaria se ampara en lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la hora de determinar el concepto de inmueble destinado a vivienda, según la cual: “cuando el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Por el contrario, el artículo 3 de la LAU dispone que “se considera arrendamiento distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial, tendrán esta consideración  los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.

En conclusión:

Siempre que se formalice un contrato de temporada de alquiler de un piso a estudiantes,  aunque el inmueble sea para cubrir las necesidades de vivienda de los estudiantes, no será aplicable la reducción del 60%.

En caso que se formalice un contrato de arrendamiento de vivienda (normal) en base al artículo 2 LAU, superior al año, sí sería aplicable esta reducción.

Por lo que, cuidado  a la hora de aplicarla en el caso de que se formalice en un contrato de temporada, ya que  si recibimos requerimiento de  Hacienda de la declaración del IRPF presentada, supondría una liquidación paralela   con la sanción correspondiente, pudiendo revisar también los últimos  cuatro años no prescritos.

II.- Actuaciones llevadas a cabo por la Administración Tributaria para detectar los alquileres no declarados  y riesgos asumidos:

Son muchas las ocasiones en las que se opta por no declarar las rentas procedentes de los alquileres de inmuebles, sobre todo, los destinados  a estudiantes, y son cada vez más habituales los requerimientos que se reciben por parte de AEAT por estas causas, con el consiguiente riesgo asumido por la imposición de las sanciones correspondientes.

Para evitar el fraude en este tipo de inmuebles, y  con el fin de detectar la economía sumergida que se da en el tema de viviendas alquiladas a estudiantes,  AEAT utiliza todo tipo de herramientas a su alcance, siendo algunos de los medios utilizados los siguientes:

• Comprobación de  consumos de suministros  de inmuebles, ya que ante cualquier consumo excesivo, podrían requerir.
• Cruce de datos de los inmuebles de solicitudes por ayudas, becas, etc.
• Obtención de datos de agencias inmobiliarias, anuncios, etc.
• Visitas a edificios e inmuebles por parte de funcionarios
•  Cruce de datos con la Dirección General del Catastro

Por lo que siempre que se decida no declarar un inmueble alquilado a estudiantes, habrá que estudiar previamente las consecuencias de ello, y sobre todo, si compensa el riesgo asumido, ya que a la hora de decidir sobre cómo declarar un inmueble alquilado a estudiantes, se pueden dar dos situaciones:

– Si se opta por no declarar los ingresos procedentes del arrendamiento a estudiantes, y el inmueble del que se es titular se declara como “vacío”,  tributaría en la Declaración de la Renta del propietario del inmueble,  como una imputación de renta inmobiliaria, que supone incrementar la base imponible en el 2% del valor catastral  (1,1% si ha sido revisado), y además, existe el  riesgo de una posible sanción, por no declararlo correctamente, en caso de comprobación de Hacienda.

– Si el inmueble arrendado se declara como Rendimiento de Capital Inmobiliario (es lo correcto)  al deducir de las rentas de los alquileres los gastos deducibles, el rendimiento  a incluir en la renta puede ser,  en determinados casos, más bajo que en el calculado en el caso del párrafo anterior, siendo  la tributación menor, sobre todo cuando el montante de los gastos deducibles es considerable, el valor catastral del inmueble es muy alto y sea posible aplicar la reducción del 60% por el tipo de contrato.

Habrá que valorar el riesgo que se está dispuesto a asumir, sobre todo en el caso de una posible sanción.              

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  Irene Sánchez Carrasco - HispaColex

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