Viviendas turísticas en Andalucía. Nuevo Decreto

Dada la amplía demanda y proliferación de viviendas turísticas en nuestra comunidad autónoma, sumado a que cada vez se ve más dificultado el régimen de alquiler de vivienda habitual, afectando al precio tanto de venta como alquiler de vivienda, tanto en Andalucía como en el resto de comunidades autónomas, en el caso de Andalucía se ha aprobado el reciente Decreto 31/2024, de 29 de Enero, donde se han introducido importantes modificaciones en materia de viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y establecimientos hoteleros en Andalucía (BOJA núm. 24, 2 de febrero 2024).

A partir de ahora, pasan a ser denominadas viviendas de uso turístico (VUT), como ya se venían denominando en el resto de comunidades autónomas, con el ánimo de unificar criterios en todo el país. Ciudades como Cádiz, ya venían limitando y vigilando con especial cautela dichas viviendas turísticas, acelerando el proceso de anulación de la autorización si se detecta que tienen algún incumplimiento.

Una de las principales y más importantes novedades que introduce el Decreto 31/2024, 29 de Enero, consiste en facultar a los Ayuntamientos para limitar el número máximo de viviendas de uso turístico en cada municipio, bien por edificio, sectores, ámbito o áreas.

Ahora bien, dicha limitación no resultará tarea sencilla para las Corporaciones Locales, ya que, deberán justificar que obedece a causas de interés general y responder a criterios y objetivos claros e inequívocos, además de darle la suficiente publicidad a dicha limitación y plazo de alegaciones a los posibles afectados.

Así mismo, la limitación del número de viviendas de uso turístico deberá llevarse a cabo a través de los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales, que serán las que introduzcan, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento turístico, o introducir otro tipo de limitaciones sectoriales diferentes a las de ordenación turística de conformidad con los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jurídica.

Se introducen otras limitaciones importantes en materia de viviendas de uso turístico, de tal forma que no podrán destinarse a dicha finalidad ni las viviendas de protección pública ni las viviendas en situación de asimilado a fuera de ordenación, es decir, viviendas que en su momento se construyeron sin licencia de obras o contraviniendo las condiciones de las licencias de obras pero ha transcurrido el plazo de prescripción de seis años para que el Ayuntamiento pueda iniciar un expediente de restauración de la legalidad urbanística y ordenar su demolición.

Por otra parte, como novedad a destacar es que se facilita la tramitación para iniciar este tipo de actividad, de tal forma que ya no será necesario presentar licencia de primera ocupación, bastando con la declaración responsable y manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso turístico, de conformidad con la ordenación urbanística aplicable, así como la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, lo cual será comunicado por la Consejería de Turismo a los correspondientes Ayuntamientos de forma inmediata.

Como novedad en la declaración responsable se deben indicar los periodos exactos de funcionamiento de la actividad turística, considerándose la actividad clandestina fuera de dichos periodos.

Por último, reseñar que se refuerza la protección de las comunidades de propietarios que han prohibido el ejercicio de este tipo de actividad en las viviendas que forman parte de las mismas, si bien, no podemos olvidar que dichos acuerdos no podrán tener efectos retroactivos. En cualquier caso, en la declaración responsable se debe manifestar que la vivienda no tiene prohibida la actividad de vivienda de uso turístico de acuerdo a las normas que regulan la comunidad de propietarios donde se encuentra ubicada.

Desde nuestro Dpto. de Derecho Administrativo le ofrecemos un completo asesoramiento para la adaptación a este nuevo Decreto

  Vanessa Fernández Ferré - HispaColex

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