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Responsabilidad personal de los administradores sociales por no garantizar las entregas a cuenta en la compra de viviendas.
Autor: HispaColex
Con demasiada frecuencia, los compradores de viviendas de nueva construcción se han encontrado con la sorpresa de que las promotoras no han cumplido con las obligaciones exigidas por la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, disposiciones ambas derogada y modificada, respectivamente, por la Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, en vigor desde el 1 de enero de 2016, que incorpora un nuevo régimen de garantías que solventa las importantes deficiencias del anterior. Eran obligaciones tendentes a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en caso de que finalmente la obra nueva no llegara a buen fin.
No obstante, en los últimos años la Sala Primera de Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que facilitan la defensa de esos compradores que no han podido beneficiarse del nuevo régimen legal, bien determinando la responsabilidad de la entidad avalista o del asegurador pese a que el promotor no ha llegado a solicitar la emisión de las pólizas o certificados individuales de las pólizas de afianzamiento (STS de 23 de septiembre de 2015), o bien determinando la responsabilidad a título individual de los administradores sociales de las promotoras, por los daños causados directamente a los compradores al infringir aquéllos la obligación de cumplir y respetar las normas legales que afectan a esta actividad empresarial (STS de 23 de mayo de 2014).
Nuevamente, en sentencia de 3 de marzo de 2016, la Sala Primera del Tribunal Supremo –siguiendo aquella sentencia de 2014– ha vuelto a declarar que al no constituir los administradores en nombre de las promotoras las garantías exigidas por la Ley, se ha producido (1) el incumplimiento de una norma que afecta al sector (en concreto, la Ley 57/1968), debido al comportamiento omisivo de los administradores y (2) que tal conducta omisiva es imputable a los administradores, como órgano social; (3) que dicha conducta antijurídica y negligente es susceptible de producir un daño; (4) que ciertamente se ha producido un daño directo al tercero que ha contratado (al comprador), sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y (5) que existe una relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, pues el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño a la compradora, que al resolver el contrato de compraventa no ha podido obtener la devolución de las cantidades anticipadas, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.
El Alto Tribunal advierte, como ya hiciera en la sentencia de 23 de mayo de 2014, que no puede recurrirse indiscriminadamente a la vía de la responsabilidad individual de los administradores por cualquier incumplimiento contractual, que los convertiría en garantes de las deudas sociales. En efecto, la llamada “acción individual”, esto es, la acción para exigir la responsabilidad a título individual de los administradores por daños directos a causados a socios o a terceros, plantea especiales dificultades para delimitar los comportamientos de los que deban responder directamente los administradores frente a terceros, a fin de distinguir entre el ámbito de responsabilidad que incumbe a la sociedad con quien contrata el tercero perjudicado a través del representante de la sociedad (los administradores) y la responsabilidad a título individual de los administradores que actúan en su nombre y representación.
La Ley de Sociedades de Capital, tras permitir que si concurren ciertos requisitos tanto los socios (art. 239) como los acreedores sociales (art. 240) puedan ejercer la “acción social” de responsabilidad contra los administradores, esto es, la acción que tiene por objeto que los administradores indemnicen a la sociedad (no a los socios o a los acreedores sociales) los daños causados a la misma por aquéllos, añade en su artículo 241 que “Quedan a salvo las acciones de indemnización que puedan corresponder a los socios y a los terceros por actos de administradores que lesionen directamente los intereses de aquellos”. Por tanto, si bien todo daño de los administradores a la sociedad puede generar un daño indirecto o reflejo a los socios y a los terceros, el daño a la sociedad no puede ser objeto más que de la “acción social” (STS de 20 de junio de 2013). Y por otro lado, no toda conducta de los administradores como representantes de la sociedad puede convertirlos en responsables a título individual de los daños que directamente cause la sociedad a los terceros, por ejemplo en el ámbito de las relaciones contractuales entre la sociedad y los terceros (STS de 1 de junio de 2010). De ahí que la jurisprudencia y la doctrina científica hayan precisado los supuestos en los que procede esta exigencia de responsabilidad individual, afirmando que constituye un supuesto especial de responsabilidad extracontractual integrada en un marco societario, que se genera ante el incumplimiento de la obligación de cumplir y respetar las normas legales que afectan bien a la actividad social o bien a la sectorial (como es el caso de la constitución de garantías en la compra de viviendas con entregas anticipadas). Son normas de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber de diligencia del administrador, y que se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225, 226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.
Esto no significa que en la práctica el uso de la “acción individual” sea residual, sino que al contrario está muy extendido, en especial en los supuestos de incumplimiento de las normas legales que afectan a la actividad social, como es el caso de la obligación de convocar la junta general de socios para acordar la disolución de la sociedad si ésta se encuentra incursa en causa de disolución por disminución del patrimonio (SSTS de 29 de abril de 1999, de 29 de diciembre de 2000, de 31 de mayo de 2001, de 23 de diciembre de 2011 o de 29 de diciembre de 2011) o en los supuestos de desaparición de hecho de la sociedad (STS de 16 de diciembre de 2005), declarándose que en estos casos el daño a indemnizar puede ser equivalente a la cuantía de la deuda.
Por último, conviene recordar que la acción de responsabilidad contra los administradores, sea social o individual, prescribe a los cuatro años a contar desde el día en que hubiera podido ejercitarse (art. 241 bis LSC, según redacción dada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre).
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