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Reclamación de gastos de comunidad a vecinos morosos
La ley en cuanto a los impagos de los gastos de comunidad en la vivienda.
Autor: HispaColex
La crisis también se ha dejado notar en el ámbito de las comunidades de propietarios que han visto aumentar en los últimos tiempos su porcentaje de morosidad. El denominado Juicio Monitorio es un procedimiento rápido y sencillo especialmente previsto en la Ley para reclamación de estas deudas a los vecinos morosos.
Para su utilización se requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Además de la cantidad que resulte de la liquidación aprobada en la Junta, también podrá reclamarse al deudor, los gastos de comunidad del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos de comunidad.
Es el Presidente de la Comunidad, como representante legal de la misma, quien ostenta la legitimación para interponer la demanda, aunque también podrá hacerlo el administrador pero sólo si en el acuerdo adoptado por la Junta se prevé expresamente.
La demanda ha de dirigirse frente al propietario inmueble. Pero cuando el propietario anterior haya transmitido el piso o local sin habérselo comunicado fehacientemente a la Comunidad, y sin que la misma haya tenido conocimiento de ello por cualquier otro medio, debe responder solidariamente del pago de la deuda, y podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. Por ello, es muy conveniente, antes de hacer el requerimiento de pago y, por supuesto, la demanda, pedir al Registro de la Propiedad nota simple del piso para comprobar quién es el auténtico titular del piso o local deudor.
El Juzgado competente será el del lugar donde radique la finca o el del domicilio del deudor, a elección del solicitante. Si no se puede localizar al deudor, la Ley permite en el Monitorio, excepcionalmente para el caso de reclamación de gastos de comunidad, acudir a la notificación por edictos.
Para plantear la petición inicial de Juicio Monitorio no será necesario estar asistido de abogado ni representado por procurador, aunque es conveniente al menos estar asesorado por un letrado. Si son utilizados estos profesionales sus costes podrán ser repercutidos al moroso, si tiene éxito la pretensión.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
La mayoría de los Tribunales entienden que son reclamables las deudas de los últimos 15 años, una minoría considera que son únicamente 5.
El piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación de pago.
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12 comentarios
buenos días.
soy propietario de una vivienda y me han negado el voto porque debo 1 cuota en la comunidad. el caso es que he pedido ver las cuentas y explicaciones y me han anulado esto.
En la reunión no se me informo que tenia el veto y que no podía ejercer mi derecho al voto.
Otros que deben comunidad si han podido votar pero a mi no.
En segundo lugar en el acta del año pasado se acordó el acudir judicialmente contra los morosos que deban 300 euros o mas, y yo debo 60.
si la comunidad ya ha fijado un minimo, ¿me pueden excluir de votar por 60 euros?.
gracias
Estimado Rafa,
En relación a tu consulta, hemos de indicarte que la privación del derecho al voto en una junta de vecinos recae únicamente sobre aquellos propietarios que no estén al corriente del pago de sus deudas con la comunidad, si en tu caso, al inicio de la Junta no habías abonado dicha deuda, pudiste participar en la misma, pero no votar, debiendo haber sido notificado de ello durante la celebración de la Junta referenciada. Cosa distinta es el límite impuesto por la Comunidad para acudir a la vía judicial para el caso de impago de cantidades superiores a 300 euros, de tal manera que como el importe de tu deuda (60 euros) no alcanza dicho mínimo, la comunidad no te va a reclamar judicialmente su pago, sino que simplemente no podrás ejercitar tu derecho de voto hasta que la deuda contraída sea saldada.
Saludos.
Si se hace una demanda conjunta de monitorio contra varios propietarios morosos, cual es la cuantía? se suman las deudas de todos (y los costes del burofax)? o en la cuantía se debe expresar la que corresponde a cada demandado?
Si el presidente no reclama una deuda comunitaria ¿lo puede hacer un vecino?
Soy vecino y actual administrador, me he puesto al mando de esta empresa para intentar solucionar algunos problemas que llevamos arrastrando desde unos años atras. Quiero poner varias demandas monitorias a varios vecinos. Yo sé que la puedo trasladar al juzgado yo mismo, sin abogado ni procurador, pero cuanto sería el coste por este trabajo. Sé que en la Comunidad de Madrid se le puede reclamar hasta un tercio de la deuda, pero nosotros vivimos en Málaga, le podemos reclamar lo mismo? hasta un tercio de la deuda? Yo solo soy un vecino, elegido en reunión y reflejado en el acta como nuevo administrador, eso sí. Pero, puedo reclamarle al vecino moroso esos gastos? Se lo cargo a la Comunidad y el vecino se lo debe a esta? Gracias
Estimada Rosa:
Lo más habitual es que el seguro únicamente cubra la responsabilidad civil y penal de la Comunidad frente a terceros, y que entre sus coberturas no esté incluida las reclamaciones judiciales de gastos comunes pero habrá que ver en cada caso las coberturas de la póliza suscrita por la Comunidad.
Saludos
Esta reclamación la cubre el seguro que se tenga en la Comunidad? Gracias
Estimado Pedro:
Cuando el deudor, habiendo pasado el plazo de los 20 días desde que es requerido judicialmente, ni paga ni comparece en el procedimiento, el Secretario deberá dar traslado de tal circunstancia al demandante, quien deberá instar el despacho de la ejecución a través de un escrito en el que podrá señalar los bienes suceptibles de embargo de los que se tenga conocimiento que puede ser cualquiera, por supuesto, también el propio piso o local causante de la deuda. En estos casos, incluso aunque el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio se podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. Además los créditos a favor de la comunidad correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes sobre cualquier otro, con excepción del Estado, de los Aseguradores y de los créditos salariales. También existe una afección real del inmuble en cuanto al nuevo adquierente del mismo por la parte vencida del año en el que se realiza la compra y el año natural inmeditamente anterior, es decir, aunque el deudor es el propietario que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, el adquirente responde de las cuotas correspondientes a dicho periodo con el propio piso o local transmitido.
Saludos
Me gustaría saber, qué puede ocurrir, aunque pongamos un pleito contra un moroso y éste aun siendo condenado, no paga porque no quiere o no puede, ¿se le embargan bienes e incluso el piso?
Gracias
Estimada Inés:
Para la Comunidad siempre es rentable acudir al Juicio Monitorio para la las reclamaciones de gastos comunes, independientemente de la cuantía de la deuda, ya que en estos casos se puede reclamar también los gastos que se hayan devengado para efectuar el requermiento previo de pago y además se puede presentar la solicitud inicial del proceso monitorio sin la intervención de abogado y procurador, por lo que el coste de este procedimiento judicial sería 0.
Distinto es cuando se presenta la demanda con la intervención de abogado y procurador, ya que aunque el deudor es quién deberá pagar finalmente sus honorarios , tanto si atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, las costas están sujetas a un límite consistente en la tercera parte de la cuantía que se reclama, por lo que para ver si es rentable la utilización de los servicios de estos profesionales es recomendable pedir, previamente a iniciar el procedimiento, un presupuesto de sus honorarios, sabiendo que el vecino moroso únicamente va a estar obligado a pagar por este concepto como máximo la tercera parte de la cuantía que se reclama, que en el caso que se plantea sería 100 euros (1/3 x 300 euros).
Saludos
En mi comunidad hay un vecino que debe tres meses, debiendo aproximadamente unos 300 euros, ¿Es rentable iniciar un procedimiento judicial como el que se explica?. Gracias