María Arjona Merino - HispaColex
¿Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler?
Algo tan cotidiano como es tener una vivienda arrendada, o ser inquilino de ésta, puede conllevar consecuencias que a la larga generan un conflicto entre ambas partes, llegando incluso a los tribunales. La conservación de la vivienda arrendada es, posiblemente junto a la devolución de la fianza, una de las cuestiones que mayor problemática suscita en las relaciones entre casero e inquilino.
No siempre se tiene que acudir a los tribunales, principalmente por el escaso valor de las reparaciones, pero sí en algunos casos motiva a que el arrendatario no continúe en la vivienda de alquiler.
Para ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante la LAU, en su artículo 21 nos resuelve estas dudas estableciendo los derechos y obligaciones de arrendatarios y arrendadores a los efectos de mantener la vivienda en un buen estado de conservación.
En primer lugar, el artículo 21 de la LAU apartado primero indica que corresponde al arrendador realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que pueda por ello elevar la renta. Cualquier cláusula del contrato de arrendamiento contraria a lo indicado anteriormente, sería nula de pleno derecho tal y como lo ha manifestado nuestro Tribunal Supremo.
Tipos de reparaciones en una vivienda de alquiler
Según el precepto mencionado, el propietario está obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin subir el precio a su inquilino. Por “habitabilidad” entendemos todo lo relacionado con el mantenimiento de suelo, paredes y techo, siempre y cuando el inquilino haya hecho un uso adecuado de los mismos.
En el ámbito de los arrendamientos de vivienda al referirnos a su “habitabilidad”, hay que tener en cuenta también el artículo 26 de la LAU que lo incluye en su enunciado a efectos de obras, ya sean de conservación o acordadas por la autoridad competente, que hicieran la vivienda inhabitable, confiriéndole al arrendatario la opción de suspender el contrato o desistir del mismo.
En segundo lugar, el apartado cuarto del artículo 21 de la LAU, establece que las pequeñas reparaciones debido al desgaste que se produce por el uso diario del piso de alquiler serán a cuenta del arrendatario.
La cuestión es que la ley no determina que debe entenderse por este concepto ni indica un importe máximo de lo que puede entenderse por pequeña reparación.
Un ejemplo de “pequeña reparación” podría ser la reparación de grifos, persianas, el cambio de bombillas, entre otros. Estos se consideran elementos de uso diario cuya reparación debe ser atendida por el arrendatario.
Reparación de electrodomésticos en viviendas de alquiler
Un tema controvertido es a quién corresponde la restitución y reparación de los electrodomésticos. Aquí pueden darse muchas casuísticas como pueden ser que los electrodomésticos sean antiguos y necesiten ser sustituidos o que se haya hecho un mal uso de los mismos. En este último caso será el arrendatario el que acarree con la reparación. También puede ocurrir que el electrodoméstico haya salido defectuoso de fábrica o que haya tenido una avería sin motivo aparente.
Según la LAU, las averías serán a cuenta del propietario del inmueble, salvo que se haya producido por un mal uso del inquilino o daño intencionado.
Con estos dos preceptos mencionados se puede concluir que la regla general es claramente protectora del arrendatario pues imputa al arrendador el deber de conservación de la vivienda aunque la realidad no siempre es favorable al primero puesto que recae sobre él la carga de probar que las reparaciones requeridas son responsabilidad del segundo.
Estipular en el contrato el estado inicial de la vivienda
Es fundamental que en el contrato de arrendamiento el arrendatario haga constar cualquier desperfecto que pueda existir en la vivienda, así como de comprobar el correcto funcionamiento de las instalaciones y electrodomésticos. Es idóneo además hacerse un inventario con el listado de accesorios que contempla la vivienda.
Asimismo, aunque no sea lo más cotidiano aunque en la práctica cada vez se usa más debido al uso de las nuevas tecnologías es hacer un reportaje fotográfico o de vídeo del inmueble para comprobar el estado en el que se encuentra el mismo en el momento en que se hace la visita y en el momento en que se hace la entrega del inmueble una vez finaliza el contrato.
Tal y como hemos indicado anteriormente el artículo 21 de la LAU establece la obligación del arrendador de realizar, sin derecho a elevar por ella la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir el uso convenido. Existe jurisprudencia como es el caso de la Sentencia de TS, Sala Primera, de lo Civil, 169/2003, de 28 de febrero (Recurso 2193/1197, de que son nulas las cláusulas del contrato de arrendamiento que impongan que las obras de conservación son a cargo del arrendatario, sin que sea posible, la renuncia de derechos en este punto.
Conclusión
En conclusión, a la hora de firmar un contrato de arrendamiento lo principal es ver el estado en el que se encuentra, formalizar un contrato lo más completo posible con lo indicado anteriormente y realizar las comunicaciones precisas entre las partes para evitar conflictos.
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