Angel Navarro Castellón - HispaColex
¿Qué interesa más: el arrendamiento de vivienda o el arrendamiento de “temporada”?
Vamos a analizar las principales diferencias entre ambos y algunas consideraciones que habrá que tener en cuenta para terminar optando por el tipo de contrato, de vivienda o de temporada, que realmente más nos beneficie.
Como es sobradamente conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula básicamente dos tipos de contratos de arrendamiento: los de vivienda y los de uso distinto de vivienda, y dentro de éstos últimos se encuentran los conocidos popularmente como “arrendamientos de temporada”.
Ante esto, y a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento sobre una vivienda concreta, suelen surgir dudas acerca de si nos interesa más firmar un tipo de contrato u otro. Vamos a analizar las principales diferencias entre ambos y algunas consideraciones que habrá que tener en cuenta para terminar optando por el tipo de contrato que realmente más nos beneficie.
En primer lugar conviene aclarar que los contratos de arrendamiento de vivienda recaen sobre viviendas urbanas habitables con el fin de satisfacer una necesidad permanente o indefinida del inquilino. En cambio, los contratos de arrendamiento de temporada tienen una finalidad de alojamiento transitoria y ocasional, condicionada en todo caso a un período de tiempo muy concreto, por ejemplo por motivos de estudios, de trabajo temporal, etc.
No obstante lo anterior, la principal diferencia entre ambos contratos se encuentra en el plazo de duración. De esta forma, los arrendamientos de temporada finalizarían el día fijado en el propio contrato sin que el arrendatario pueda acogerse al plazo de duración mínima previsto en el artículo 9 de la LAU, mientras que en los contratos de arrendamiento de vivienda el inquilino sí tendría derecho (salvo determinados supuestos muy concretos) a permanecer en el inmueble durante un período mínimo de cinco años si el arrendador es persona física, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica, aunque en el contrato se haya pactado un tiempo de duración inferior. De esta forma, si somos inquilinos y queremos “garantizarnos” un período mínimo de 5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica, podría ser más interesante optar por un contrato de arrendamiento de vivienda.
Otra diferencia importante entre ambos tipos de contrato es en relación a la fianza, en cuanto a que en los contratos de arrendamiento de vivienda será obligatoria la prestación de una fianza equivalente a una mensualidad de renta, mientras que en los “contratos de temporada”, y al tener la consideración de contratos de uso distintos del de vivienda, será obligatoria una fianza equivalente a dos mensualidades de renta tal y como se prevé en el artículo 36 de la LAU.
Finalmente, otra de las principales diferencias radica en que los contratos de arrendamiento de temporada se rigen en primer lugar por los pactos y condiciones incluidos por las partes en el propio contrato y con carácter subsidiario por lo dispuesto en el Título III de la LAU, y los contratos de arrendamiento de vivienda se rigen en primer lugar y con carácter imperativo por lo dispuesto en el marco establecido en los Títulos I y IV de la LAU, y con carácter subsidiario por las cláusulas pactadas en el propio contrato.
Sin perjuicio de lo anterior, lo que sí es necesario tener presente es que en la práctica nos encontramos con contratos de arrendamiento “encubiertos” y/o “camuflados” en los que se pretende dar una apariencia de un tipo de contrato que en realidad no lo es con la clara finalidad, por ejemplo, de eludir las duraciones mínimas establecidas en la LAU (contratos de arrendamiento de temporada que realmente son contratos de vivienda y viceversa) Por ello, y para determinar la naturaleza del contrato, hay que analizar y examinar de forma detallada el contenido del clausulado del propio contrato, así como la verdadera intención de las partes, y no estar únicamente a la denominación que se le ha dado al contrato en cuestión, tal y como viene exigiendo la actual jurisprudencia.
Por ello, y tal y como señala el Tribunal Supremo, si se optara finalmente por suscribir un contrato de arrendamiento de temporada, es fundamental que “se haya convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas” debiéndose reflejar las circunstancias concretas en el propio contrato y siendo aconsejable incluso acreditar en la medida de lo posible las mismas para que no dé lugar a futuras controversias y/o litigios innecesarios. Así por ejemplo podría ser interesante reflejar en el contrato el motivo concreto del arrendamiento y su temporalidad, hacer mención al domicilio habitual del arrendatario y posible empadronamiento en el mismo, o bien añadir cláusulas del tipo: “El arrendatario no pretende en ningún caso una ocupación indefinida del inmueble, ni desea establecer en el mismo su vivienda habitual” Con ello quedaría suficientemente acreditado la temporalidad del contrato en cuestión sin que con posterioridad se pueda exigir la duración mínima prevista en la LAU para los contratos de arrendamiento de vivienda.
En conclusión, las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a influir muy directamente en los derechos y obligaciones de cada una de las partes, teniendo presente como se ha visto que la propia LAU viene ofreciendo una mayor protección al arrendatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, más que de temporada.
No obstante, nuestra recomendación en todo caso es acudir a profesionales especializados en materia de arrendamientos quienes analizarán el caso concreto y podrán asesorar al cliente aconsejándole un tipo de contrato u otro, adaptando en su caso el contrato a las circunstancias concretas y que más interesen a las partes.
En todo caso, para ampliar la información ofrecida o para resolver cualquier duda sobre este contenido, puede consultar con el equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga del Departamento de Derecho Civil-Mercantil de HispaColex a través de nuestro formulario de consultas online.
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