Nuevas medidas a tener en cuenta en materia de vivienda

El BOE del pasado 29 de junio de 2023 publicaba el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; de transposición de Directivas de la Unión Europea en materia de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles y conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores; y de ejecución y cumplimiento del Derecho de la Unión Europea, introduciendo modificaciones de numerosas normas en materia laboral, procesal, fiscal, mercantil, social y de vivienda.

Llama la atención, que pese a la reciente entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, donde habían quedado introducidas importantes modificaciones en esta materia, y que HispaColex ya analizó en otras ocasiones (¿En qué afecta la nueva ley de vivienda a los profesionales del sector inmobiliario? o ¿En qué me puede afectar la inminente Ley de la vivienda?) el mencionado Real Decreto-ley incluya nuevamente medidas en esta materia.

¿Qué medidas se han introducido?

1. Avales de cobertura parcial por cuenta del Estado para la adquisición de primera vivienda, destinada a residencia habitual y permanente

Se ha establecido una línea de avales del 20% propuesta específicamente para la compra de la primera vivienda, destinada a residencia habitual y permanente por jóvenes y familias con menores a cargo.

El acceso a estos avales, será para jóvenes de hasta 35 años y para familias con menores a cargo que formalicen operaciones de préstamo hipotecario con entidades financieras, para la adquisición de su primera vivienda destinada a residencia habitual y permanente. Se harán efectivos de conformidad con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de acuerdo del Consejo de Ministros.

Dichos avales podrán ser ejecutados por el principal del préstamo garantizado, conforme a las prácticas habituales de las entidades financieras. Igualmente, con independencia de la ejecución del aval, se ha determinado que las reclamaciones extrajudiciales, y el ejercicio de acciones judiciales o la ejecución de garantías, para la recuperación de la totalidad de los importes impagados de las operaciones financieras objeto del aval, corresponderá a las entidades financieras, por cuenta y en nombre del Ministerio autorizado para establecer la línea de avales, esto es, el Ministerio de Transportes, Vivienda y Agenda Urbana.

2. Ampliación del plazo para la suspensión de los desahucios y lanzamientos en hogares vulnerables

La disposición adicional quinta incluye la aplicación de la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La referencia al 30 de junio de 2023 efectuada en dicha disposición, se entenderá hecha al 31 de diciembre de 2023. De esta forma, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, de los arts. 1 y 1 bis del RD-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Lo que incluye lanzamientos de su vivienda habitual que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan: personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo. Será entonces cuando el juez, previa valoración del caso, tenga la autoridad de suspender el lanzamiento, si los propietarios de estos inmuebles, sean personas físicas o jurídicas, son titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe previo a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación cierta de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

Siempre teniendo en cuenta las especialidades de estos casos, pues la suspensión nunca podrá acordarse cuando:

• La vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario;
• El inmueble esté cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada;
• La entrada o permanencia en el inmueble se provocase mediando intimidación o violencia sobre las personas;
• La vivienda se está utilizando para la realización de actividades ilícitas;
• Los inmuebles estén destinados a vivienda social y haya sido asignada a un solicitante;
• La entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley.

Si transcurridos tres meses desde la emisión del informe correspondiente por los servicios sociales no se ha ofrecido una solución habitacional, los propietarios del inmueble siempre que pueden acreditar el perjuicio económico sufrido, tendrán derecho a solicitar una compensación.

3. Ampliación del plazo de solicitud de compensación por arrendadores o propietarios  de las viviendas afectadas

Del mismo que la anterior, y bajo el contexto de razones de urgencia y necesidad ante la afectación de la invasión de Ucrania a la situación social y económica del país, se ha procedido a ampliar hasta el 31 de enero de 2024, la posibilidad de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Dicha compensación se iniciará a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud y consistirá en el valor medio que correspondería a un arrendamiento de la vivienda en el entorno del inmueble, a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. Por el período que medie entre que se acordó la suspensión y el momento en el que la misma se levante, bien por auto o por la finalización del plazo establecido del 31 de diciembre de 2023.

¿Necesitas asesoramiento legal sobre arrendamientos urbanos?

Para resolver cualquier duda al respecto, puedes contactar con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil, o si lo prefieres, ven a visitarnos a nuestras oficinas de Granada, Málaga o Jaén. Estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier pregunta que nos plantees a través de nuestra oficina virtual.

Otras publicaciones de HispaColex que te pueden interesar: 

• ¿Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler?
• ¿Es legal prohibir mascotas en un piso de alquiler?
• Qué debes conocer sobre la fiscalidad de los alquileres de viviendas a estudiantes

  Anabel de la Torre Muñoz - HispaColex

Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario