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Novedades en materia de arrendamiento de vivienda tras el RDL 11/2020
Hoy ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, a través del cual el Gobierno adopta una serie de medidas en distintas materias, en especial, en lo referente a los arrendamientos de vivienda.
Autor: Ángel Navarro Castellón
Básicamente, las principales medidas en la materia se podrían resumir en tres:
1ª.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Una vez finalizado el estado de alarma, y en la tramitación de los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad como consecuencia de los efectos del COVID 19 podrá solicitar al Juzgado la suspensión del procedimiento por un plazo máximo de 6 meses a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley.
El propio Real Decreto Ley, en su artículo 5 y 6 respectivamente, señala los requisitos exigidos para que el arrendatario pueda considerarse “vulnerable”, así como la documentación que sería necesaria aportar para acreditar tal circunstancia, sin lo cual no podrá acordarse la suspensión referida.
Por su parte, el propietario que acredite ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad podrá presentar el escrito junto con los documentos anteriormente mencionados, todo ello para que considerarse esta situación en el establecimiento del plazo de suspensión.
2ª.- Prórroga automática de los contratos de arrendamiento de vivienda.
En aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que venzan en el período comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto Ley y dos meses después de la finalización del estado de alarma, el arrendatario podrá solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria del contrato por un plazo máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos pactados. Dicha solicitud de prórroga deberá ser aceptada por el arrendador.
3ª.- Moratoria de la deuda arrendaticia en casos de “grandes tenedores” y empresas o entidades públicas de vivienda.
El arrendatario de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá solicitar dentro del plazo de un mes al arrendador, cuando éste sea empresa, entidad pública o “gran tenedor” (titular de más de 10 inmuebles urbanos sin contar garajes o trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) un aplazamiento de la renta o la condonación total/parcial de la misma. A falta de acuerdo entre el inquilino y propietario, éste último tendrá que ofrecerle al arrendatario en el plazo de 7 días laborables una de las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si dicho plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta que afectaría al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, si dicho plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. En este supuesto dicha renta se tendría que aplazar mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años.
Ante este escenario, ambas partes, arrendador y arrendatario, deben ser ante todo prudentes y actuar de buena fe, ya que por un lado nos encontramos con inquilinos que pueden tener dificultades para hacer frente a la renta, y por otro lado a propietarios que ven peligrar el cobro de la renta ante una situación que no ha sido provocada por ninguna de las partes.
Las medidas comentadas única y exclusivamente afectarían a los arrendamientos de vivienda, en ningún caso a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales comerciales, arrendamientos de temporada, etc.), arrendamientos sobre los que hasta el momento no se ha adoptado ninguna medida.
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