Moratoria en el pago de alquileres de locales para pymes y autónomos

Autor: Marian Cruz Gámez

Mañana entra en vigor el Real Decreto-ley 15/2020 sobre medidas urgentes complementarias, para apoyar la economía y el empleo. De este modo, el Gobierno ha aprobado un paquete de medidas aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda destinadas a reducir los costes de pymes y autónomos.

Las principales medidas adoptadas pueden agruparse en dos supuestos, pudiendo acceder a las mismas, los autónomos y pymes que cumplan una serie de requisitos.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda donde el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor

En relación a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, celebrados entre una persona física o jurídica arrendataria y un arrendador empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor (entendiendo por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²), se permite la solicitud por parte del arrendatario de una moratoria, sin penalización ni devengo de intereses, mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas así como en las mensualidades posteriores en las que persista el impacto provocado por el COVID-19, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha solicitud deberá realizarse en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020 produciéndose el aplazamiento de la renta mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años y siempre y cuando no exista un acuerdo previo entre las partes estableciendo una moratoria o reducción de renta.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda donde el arrendador no sea empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor

En relación a los contratos incluidos en este supuesto, se permite la solicitud por parte del arrendatario del aplazamiento temporal en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020 y siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado previamente. A diferencia del supuesto anterior, en estos casos el Real Decreto no determina que la aceptación de la moratoria sea automática, por lo que debe entenderse que la aceptación por el arrendador es potestativa. De este modo, entendemos que dicha regulación no aporta nuevo beneficio del arrendatario respecto del pequeño arrendador, por cuanto la moratoria deberá pactarse por acuerdo de ambas partes.

Igualmente se prevé que la fianza abonada a la firma del contrato de arrendamiento pueda servir para el pago total o parcial de algunas mensualidades de renta. En este sentido, si el arrendador hace uso de la referida fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la misma en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si este fuera inferior a un año.

En cuanto a los requisitos para el acceso a las nuevas medidas debemos distinguir los supuestos en los que el inmueble objeto del arrendamiento esté afecto a la actividad económica de un autónomo  o bien una pyme:

– En los contratos de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo los requisitos son:

• Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma ,en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del referido real decreto.

• Que aún en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020,  se acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

– En los contratos de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme los requisitos son:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.

• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del referido real decreto.

• Que aún en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020,  se acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En cualquier caso, el arrendatario deberá acreditar al arrendador el cumplimiento de dichos requisitos, siendo responsables de los gastos y daños y perjuicios que puedan ocasionar en el supuesto de no cumplir con los mismos. De manera que se recomienda a ambas partes, arrendador y arrendatarios actuar en todo momento con prudencia y buena fe.

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