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La comunidad de propietarios ante los defectos de construcción
1.- En primer lugar, ¿qué son defectos de construcción?
Los defectos constructivos son anomalías que surgen en edificios de nueva construcción una vez son entregados y que ocasionan daños materiales en la totalidad o parte del inmueble, pudiendo afectar desde la estética, habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la finca hasta a su propia estructura.
Estos defectos pueden deberse a diferentes motivos y, en función de cual sea su origen, deberá responder el agente de la construcción responsable de ese trabajo mal realizado. Además, siempre se podrá dirigir la reclamación frente a la promotora que comercializó la vivienda, quien responderá solidariamente.
Entre algunos ejemplos de vicios constructivos nos encontramos la instalación defectuosa de puertas y ventanas, los problemas en el aislamiento de la vivienda, las filtraciones de agua, los problemas de estanqueidad, las grietas en las paredes, los problemas con el sistema eléctrico o el de tuberías, etc.
2.- ¿Qué tipo de acciones hay y qué plazos tengo para ejercitarlas?
a) La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de garantía para iniciar una acción de responsabilidad frente a cualquiera de los agentes de la construcción que intervinieron en el proceso (incluida la promotora):
- Diez años desde la entrega del acta de recepción del edificio para daños ocasionados por defectos estructurales
- Tres años para los ocasionados por vicios de habitabilidad.
- Un año para los que surjan de anomalías de acabado o terminación.
Una vez aparecen los daños, el comprador tiene dos años para ejercitar la correspondiente acción.
b) Al margen de esta acción también se puede ejercitar una acción de responsabilidad contractual frente a la promotora, pues fue con quien se suscribió el contrato de compraventa y quien debe responder de cualquier defecto que tenga la vivienda. Esta acción prescribe a los cinco años a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
3.- ¿Puede la comunidad de propietarios reclamar la reparación de defectos constructivos surgidos en elementos comunes del edificio?
Aunque es común que dichos defectos surjan en el interior de las viviendas y sean los propietarios quienes reclamen los daños sufridos, no siempre es así y en realidad es un problema al que se enfrentan las comunidades de propietarios de edificios de nueva construcción.
Establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que el presidente de la comunidad podrá representar a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
Por ello, y siendo los elementos comunes aquellos necesarios para el correcto uso y disfrute del edificio, la comunidad de propietarios, bajo la representación de su presidente, sí podrá reclamar cualquier daño en estos elementos que sea originado por defectos constructivos.
4.- ¿Puede la comunidad de propietarios reclamar la reparación de defectos constructivos originados en las viviendas de los propietarios?
Si bien en estos supuestos las comunidades de propietarios no saben cómo proceder cuando encuentran deficiencias en sus edificios de nueva construcción que afectan a elementos privativos, lo cierto es que los Tribunales ya se han pronunciado al respecto en reiteradas ocasiones.
En este sentido, la comunidad de propietarios, actuando bajo la representación del presidente, puede reclamar la reparación de los daños causados tanto en elementos comunes como privativos, pudiendo ejercitar indistintamente la acción contractual frente a la promotora y la acción de responsabilidad que contempla la Ley de Ordenación de la Edificación frente a todos los agentes de la construcción que fueran responsables.
La explicación se debe a que ningún tercero puede discriminar si los elementos son privativos o comunes, pues tal cuestión queda reservada a los vecinos, entendiéndose además que tanto los defectos constructivos como los incumplimientos contractuales que afectan a las viviendas perjudican los intereses de la comunidad, reportando dicha reclamación unos indiscutibles beneficios a los propietarios.
5.- ¿Qué necesita el presidente de la comunidad de propietarios para poder iniciar acciones en nombre de esta?
A pesar de que los tribunales entienden que el presidente no necesita la autorización de la junta para intervenir ante los tribunales cuando ejercite una pretensión en beneficio para la comunidad salvo que exista una oposición expresa y formal, nuestra recomendación es facultar al presidente de la comunidad para iniciar acciones con el fin de reclamar los daños de los elementos privativos cuyo origen viene de vicios constructivos.
Para ello, se debe aprobar un acuerdo en Junta de Propietarios facultando al presidente a reclamar la reparación de los daños derivados de estos vicios, ejercitando cuantas acciones procedan según la Ley. De esta manera, ante un mandato tan amplio, se podrá ejercitar posteriormente cualquiera de las dos acciones antes explicadas en nombre de los comuneros sin que se le pueda exigir a la comunidad que debió haber reflejado en el acta la acción específica que iban a ejercitar.
Desde HispaColex Servicios Jurídicos, como expertos en materia de vicios y defectos constructivos, entendemos que un asesoramiento legal en este tipo de situaciones es fundamental para que nuestros clientes puedan hacer valer sus derechos de la mejor forma posible y obtener una solución efectiva y satisfactoria a este tipo de reclamaciones.
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