María Arjona Merino - HispaColex
Interesantes cambios legales que afectan a las comunidades de propietarios
Las comunidades de propietarios podrán, entre otros cambios legales, privar temporalmente al propietario moroso del uso de instalaciones o elementos comunes no esenciales.
Nuevos cambios legales que deben ser tenidos en cuenta por las comunidades de propietarios desde que, el pasado 16 de junio, entrara en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y que modifica algunos aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal.
El principal interés de la meritada Ley es la de impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria residencial, dada la vejez del parque de vivienda existente en España y la baja tasa de rehabilitación efectiva del mismo. La norma introduce distintos cambios que afectan al ámbito de la fiscalidad, en el régimen de comunidades de propietarios y en el ámbito de la financiación a las actuaciones de rehabilitación.
En lo que respecta a las modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios establecida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.
Asimismo, se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin tendrá consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la letra e) del artículo noveno 1 de la propia Ley 49/1960.
Se constituyen también modificaciones en el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.
Por otra parte, la junta de propietarios podrá adoptar medidas disuasorias frente a los morosos, en tanto en cuanto permanezcan en situación de morosidad, mediante el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes no esenciales. Es decir, en el grupo de “privaciones” podrán entrar probablemente el uso de piscinas, parques y jardines comunes, pero no otros elementos esenciales como el ascensor.
Estas medidas no podrán tener carácter retroactivo y pueden ser incluidas en los estatutos de la comunidad. Sin duda, esta modificación facilita a las comunidades de propietarios de mayores herramientas para combatir la morosidad, de forma que se pueda reducir determinadas situaciones que son, en algunos casos, abusivas.
Si es cierto que la normativa no recoge la mayoría necesaria para adoptar los acuerdos relativos a la adopción de las medidas anteriormente indicadas, por lo que, la ausencia de ese elemento generará diversidad de criterios que, salvo que se modifique la norma, deberá debatirse en los tribunales.
Otro aspecto diferente que incluye la nueva Ley es la posibilidad de incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta que se produzca la notificación de la deuda al moroso, así como todos los gastos y costes que conlleven la reclamación de dicha deuda, incluyendo en su caso, los del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
Además, para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.
Finalmente, es importante el incluir la posibilidad de que la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos puedan ser objeto de arbitraje o mediación-conciliación para intentar solucionar el conflicto antes de acudir a la vía judicial.
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