Alba María Jurado Maldonado - HispaColex
Gastos de hipoteca: reclamación y plazos
En la actualidad el tema de los gastos generados por la formalización de la hipoteca, sigue creando dudas a los consumidores, ¿Quién puede reclamarlos? ¿Qué se puede reclamar? ¿Cuánto tiempo tengo para presentar la reclamación? Por ello vamos a esclarecer algunas pautas fundamentales a tener en cuenta.
¿Quién puede reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?
Los consumidores que firmaron un préstamo hipotecario antes de junio de 2019 y que asumieron el pago de todos los gastos de formalización, esto son: de Gestoría, Notaría, Registro de la Propiedad y Tasación.
También es extensible a los consumidores que firmaron una escritura de compraventa con subrogación y novación de préstamo hipotecario en cuya escritura interviene el banco.
Pero entonces, ¿Qué gastos se pueden reclamar?
Para el supuesto de formalización de una escritura de hipoteca se pueden reclamar a la entidad financiera los gastos por la formalización de la misma, específicamente:
- 50% de los gastos de Notaría
- 100% de los gastos de Registro de la Propiedad
- 100% de los gastos de Gestoría
- 100% de los gastos de Tasación
Mientras que, para el supuesto de la escritura de compraventa con subrogación y novación de un préstamo hipotecario, sólo se podrán reclamar los gastos en los que la entidad ha intervenido, excluyéndose los gastos generados por la compraventa del inmueble. Para ello, debemos examinar las facturas y comprobar si vienen perfectamente diferenciado el concepto. En caso contrario, conforme acuerda nuestra Audiencia Provincial de Granada, la entidad únicamente podrá responder de ⅓ del total
de dicha factura.
Respecto al coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados dependerá de la fecha de formalización; hasta noviembre de 2018, el sujeto pasivo era el adquirente del inmueble, es decir, el consumidor, por lo que no procedería su reclamación. Desde noviembre de 2018, tras la modificación de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo de dicho impuesto es el banco, por lo que sería conveniente revisar la liquidación de dicho impuesto en las escrituras formalizadas a partir del 10 de noviembre de 2018, para valorar que el coste para el consumidor de la liquidación de dicho impuesto es de 0 euros.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar la reclamación?
La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de fecha 26 de enero de 2024, adelantó que no existe fecha límite para presentar la reclamación.
La controversia reside en lo siguiente; cuando presentamos una reclamación a la entidad bancaria, se solicita la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y además, la restitución de las cantidades abonadas por la aplicación de dicha cláusula. Pues bien, el banco en ocasiones responde indicando que el plazo de la acción de reclamación se encontraba prescrita, pues habían pasado los 5 años establecidos en la ley para ejercer dicha acción de reclamación. Así, los 5 años establecidos en la ley ¿a contar desde qué fecha? ¿Qué fecha es el punto de partida?
Durante mucho tiempo se ha tenido como referencia la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, es decir, 5 años a contar desde dicha fecha, tomando como límite para presentar las reclamaciones hasta el 23 de enero de 2024.
Pero como adelantamos, la reciente Sentencia del TJUE de fecha 26 de enero de 2024, resuelve dos cuestiones planteadas por la Audiencia Provincial de Barcelona; acuerda que el plazo de prescripción de 5 años no puede considerarse desde que se emiten las facturas, esta consideración es contraria a derecho, y lanza unas pinceladas indicando que el punto de partida deberá ser desde que el consumidor tiene conocimiento de que la cláusula contenida en su préstamo es abusiva.
Señalamos que lanza unas pinceladas pues es el Tribunal Supremo el que elevó la cuestión al TJUE para conocer desde qué día se comienza a contar el plazo de 5 años para reclamar la restitución de las cantidades abonadas por los gastos hipotecarios, y actualmente no tenemos respuesta.
De esta manera, aconsejamos a los consumidores revisar la documentación que poseen para proceder a la elaboración de la reclamación previa al banco; escritura de formalización de préstamo, modificaciones posteriores de dicha escritura, las facturas soportadas por la formalización del préstamo hipotecario (Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación), estando desde HispaColex a su disposición para el estudio de la documentación y cuantificar la reclamación económica en cada caso.
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