Alba María Jurado Maldonado - HispaColex
¿Estoy a tiempo de reclamar los gastos de constitución de mi hipoteca?
La reclamación de los gastos de gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura pueden suponer devoluciones de miles de euros
La respuesta es afirmativa. Sí. Siempre y cuando no hayas presentado con anterioridad (hace más de 5 años) otra reclamación previa reclamando este concepto.
En el blog anterior sobre Gastos de hipoteca: reclamación y plazos hablamos sobre la incógnita del plazo de prescripción de la acción de reclamación de cantidad, lanzamiento algunas pinceladas a la vista de la jurisprudencia actual, de que los plazos que las entidades bancarias marcaban (desde la formalización del préstamo, desde la emisión de cada factura, desde la jurisprudencia del Tribunal Supremo de los años 2016 y 2017…) eran contrarios a derecho y que el inicio del cómputo del plazo de prescripción de la acción de restitución de cantidad debería ser desde que un consumidor tiene conocimiento de que su cláusula es abusiva.
¿Pero cómo es el consumidor conocedor de dicho hecho?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE) ha dictado tres sentencias dando respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Barcelona, una de fecha 25 de enero de 2024, y dos el pasado 25 de abril de 2024. En ellas, se plantea el interrogante de cuál debe ser el momento en que empiece a contar el plazo de prescripción de la acción de restitución de cantidad por la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca.
El TJUE ha entendido que es contrario al Derecho de la Unión Europea comenzar el cómputo del plazo en el momento de la celebración del contrato, que suele coincidir con la fecha de pago de los gastos de hipoteca. Y ello por considerar que el elemento clave es el conocimiento que el consumidor tenga sobre el carácter abusivo de la cláusula de gastos. Es decir, en tanto en cuanto el consumidor no sea consciente de que está afectado por una cláusula abusiva no puede comenzar en ningún caso el cómputo del plazo de la prescripción. En este sentido, no puede afirmarse categóricamente que el consumidor tiene conocimiento del alcance económico de todas las cláusulas del contrato en el momento en que lo suscribe, razón por la cual el TJUE entiende que se estaría vulnerando el principio de efectividad.
Del mismo modo, tampoco puede sostenerse como día inicial del cómputo la fecha en que el Tribunal Supremo dictó una serie de sentencias en las que se declaraba la abusividad de la cláusula de gastos. El TJUE entiende que no cabe esperar, pese a la publicidad de las sentencias, que un consumidor medio esté al tanto de las novedades jurisprudenciales, máxime cuando no recae sobre el profesional una obligación de diligencia e información hacia el consumidor, lo que no hace más que acentuar el desequilibrio entre las partes. Pero además, la apreciación de la abusividad de una cláusula no se deduce automáticamente, sino que es preciso realizar un análisis del caso concreto que escaparía al entendimiento del consumidor promedio.
Similar lógica aplica el TJUE a la posibilidad de considerar como día inicial del cómputo la fecha en que se dictaron sentencias de este órgano europeo que daban respuesta a cuestiones prejudiciales sobre la abusividad de la cláusula de gastos.
Pero entonces, ¿cuándo se entiende que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de su cláusula de gastos?
El TJUE ha dictaminado que es conforme al Derecho de la Unión, considerar como día inicial del cómputo la fecha en que adquiere firmeza la sentencia que declara la abusividad de su cláusula de gastos, es decir, cuando un consumidor conoce de manera inequívoca que se cláusula es nula por abusiva. En concreto, argumenta que “en ese momento, al tratarse de una resolución judicial que tiene fuerza de cosa juzgada y como destinatario al consumidor afectado, se pone a este en condiciones de saber que la cláusula en cuestión es abusiva y de apreciar por sí mismo la oportunidad de ejercer una acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de dicha cláusula en el plazo prescrito en el Derecho nacional”.
No obstante lo anterior, se reserva a la entidad bancaria la facultad de demostrar que el consumidor sí tuvo conocimiento de la abusividad de su cláusula de gastos contenida en su préstamo hipotecario con anterioridad a la firmeza de la sentencia. Es decir, si se presentó una reclamación previa por parte del consumidor hacia la entidad bancaria, entendemos que sí demuestra que el consumidor tiene conocimiento de que su cláusula era nula por abusiva con anterioridad a que lo dictamine un Juez. Por ello, resulta importante conocer si se ha presentado ya por parte del consumidor en tiempo atrás, alguna reclamación previa a la entidad bancaria solicitando la devolución de cantidades por esta cláusula de gastos.
En consecuencia, se deberá estudiar caso por caso la situación de cada consumidor para analizar las circunstancias en las que se encuentra respecto al plazo de prescripción y valorar sí procede presentar una reclamación previa para solicitar a la entidad bancaria la devolución de las cantidades pagadas por los gastos de su hipoteca.
De esta manera, aconsejamos a los consumidores revisar la documentación que poseen y proceder a la elaboración de la reclamación previa al banco, resultando necesaria; la escritura de formalización de préstamo, modificaciones posteriores de dicha escritura, si las hubiera, las facturas soportadas por la formalización de los gastos del préstamo hipotecario (Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación), estando desde HispaColex a su disposición para el estudio de la situación, análisis de la documentación y cuantificar la reclamación económica en cada caso.
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