Alba María Jurado Maldonado - HispaColex
¿En qué me puede afectar la inminente Ley de la vivienda?
En este blog destacamos lo que consideramos más relevante del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y por el Senado el pasado 17 de mayo, por lo que -a fecha actual- todavía no resulta de aplicación, si bien es importante conocer en qué nos puede afectar.
Esta Nueva Ley de Vivienda incorpora nuevos conceptos en nuestro ordenamiento jurídico como qué es una zona de mercado residencial tensionado y quiénes se consideran grandes tenedores de viviendas de uso residencial.
Con este proyecto de Ley vamos a escuchar con frecuencia ambos conceptos, por lo que vamos a indicar que se entiende por cada uno de ellos:
- Zona tensionada: lugares donde se produce carencia de oferta de vivienda. Serán las Comunidades Autónomas y las Administraciones Locales quienes determinarán dicha zona en cada municipio.
- Gran tenedor: persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. Excluyendo las plazas de aparcamiento y trasteros.
La cantidad de inmuebles a tener en cuenta minora, si las viviendas se encuentran ubicadas en una zona tensionada, por lo que será considerado gran tenedor quien sea propietario de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial cuando los inmuebles se encuentren situados en una zona tensionada.
Destacar que la Nueva Ley de Vivienda introduce modificaciones importantes en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) y en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU); la primera Ley regula la tramitación de los procedimientos de desahucio y la segunda es la Ley aplicable a los contratos de alquiler.
¿Cómo afectará esta Nueva Ley de Vivienda a los procedimientos de desahucio?
La regulación del procedimiento de desahucio en sus distintas modalidades existentes; por precario, por impago de rentas, por expiración de plazo, en ejercicio de la acción ex artículo 41 de la Ley Hipotecaria de titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, sufrirán modificaciones importantes en la LEC exigiendo nuevos requisitos de admisibilidad de las demandas, siendo indispensable que el actor especifique en su escrito de demanda:
- Si el inmueble objeto del procedimiento constituye la vivienda habitual de la persona ocupante.
- Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de viviendas. Para ello, se deberá acompañar a la demanda Certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
- En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedora de viviendas, tiene que indicar además:
- si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- que previa a la interposición de la demanda, la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación.
Y, ¿cómo afectará a los contratos de arrendamiento?
Cuando esta ley sea aprobada y entre en vigor, no afectará a los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, sino que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación en el momento de formalización del contrato, salvo pacto expreso entre las partes.
Este Proyecto de Ley de vivienda, introduce modificaciones en la formalización de nuevos contratos de alquiler. Concede una prórroga extraordinaria llegada la fecha de vencimiento del contrato siempre que acredite el inquilino encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, sin subir el precio del alquiler durante ese periodo. Veamos algunos ejemplos:
1.- Un contrato de arrendamiento existente previa a la entrada en vigor de la Nueva Ley vivienda:
Un contrato de arrendamiento de vivienda habitual formalizado entre un propietario, persona física, y un inquilino en el mes de abril de 2019. Según la redacción del artículo 9 y 10 de la LAU en el año 2019, el contrato de alquiler se puede prorrogar hasta una duración máxima de 5 años, es decir, hasta marzo de 2024, y luego en prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años; el contrato podría estar vigente hasta 2027.
La duración del contrato puede ser de 8 años como máximo y con modificaciones en el precio del alquiler conforme a las variaciones del IPC. La forma de pago puede ser en metálico.
La Nueva Ley no sería de aplicación, salvo pacto expreso de las partes.
2.- Los nuevos contratos de alquiler celebrados una vez entre en vigor la Ley de la Vivienda:
Si el Proyecto de Ley se aprueba en septiembre de 2023, y se formaliza un contrato de arrendamiento entre un propietario, persona física, y un inquilino, de un inmueble destinado a vivienda habitual en junio de 2023, acordando ambas partes que la regulación del contrato de arrendamiento se somete a esta Nueva Ley de Vivienda, el plazo de duración de 5 años finalizará en mayo de 2028 y se prorrogará durante un plazo máximo de 3 años más, hasta el año 2031. Pues bien, el inquilino podrá solicitar la prórroga extraordinaria de un año más de duración del alquiler, pero deberá acreditar encontrarse en situación de especial vulnerabilidad y durante ese año, el precio del alquiler no podrá aumentar, sino que se mantendrá.
La duración del contrato aumenta hasta los 9 años como máximo y sin modificaciones en el precio del alquiler. Además la forma de pago pasa a ser por medio electrónico; transferencia bancaria, bizum..
3.- Los nuevos contratos de alquiler celebrados una vez entre en vigor la Ley de la Vivienda, si el propietario es gran tenedor y la vivienda se encuentra en zona tensionada:
Partiendo del ejemplo anterior. El inquilino podrá solicitar la prórroga extraordinaria por plazos anuales, siempre que acredite encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, hasta un máximo de 3 años más, durante esos tres años, el precio del alquiler se mantiene.
La duración del contrato aumenta hasta los 11 años como máximo y sin modificaciones en el precio del alquiler. Además la forma de pago pasa a ser por medio electrónico; transferencia bancaria, bizum..
Esta Nueva Ley también recoge un nuevo índice de precios que se determinará a partir del 31.12.2024.
¿Qué beneficios pueden obtener los propietarios de viviendas si realizan nuevos contratos de arrendamiento?
Este Proyecto de Ley incluye bonificaciones o incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, o al Impuesto de Sociedades, cuando formalizan contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda habitual con una renta reducida o siempre que el inquilino sea de entre 18 y 35 años de edad, así como penalizaciones a los inmuebles de uso residencial desocupados durante más de 2 años.
Sobre el deber de información.
Esta Nueva Ley de vivienda garantiza el derecho a la información de los usuarios que acuden a solicitar información a una inmobiliaria, debiendo ofrecer una información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, tanto en las operaciones de compra como en los contratos de arrendamiento de vivienda, ofreciendo plena transparencia en las características esenciales de la vivienda.
Un elemento a tener en cuenta, es que los gastos de gestión inmobiliaria, de formalización de contrato como de mantenimiento durante la duración del contrato de alquiler, pasan a ser en su totalidad a cargo del arrendador.
Este Proyecto de Ley de Vivienda ha causado un gran revuelo en nuestra sociedad, dado que introduce grandes modificaciones a leyes muy consolidadas para favorecer, en gran medida, al inquilino vulnerable dotándolo de medios para mantener una vivienda.
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