María Arjona Merino - HispaColex
El Tribunal Supremo da luz verde a la posible prohibición de los alquileres turísticos
Analizamos la novedosa Sentencia n.º 1232/2024 dictada por la Sala de lo Civil en fecha 3 de octubre de 2024 que interpreta que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la mayoría de tres quintos.
Esto supone un avance en la interpretación de dicho precepto ya que hasta ahora no había pronunciamiento sobre el mismo y que era necesario puesto que el tema de los alquileres turísticos ha generado muchísimos problemas en comunidades de propietarios, ya no solo por problemas de convivencia sino por el difícil acceso a la vivienda existente en los últimos años.
En el presente caso, el origen de la Sentencia deviene cuando en una comunidad de propietarios se adoptó un acuerdo por el que se prohibía el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos.
El acuerdo se adoptó por una mayoría de propietarios que superaba los tres quintos, pero no por unanimidad. Este acuerdo fue aprobado al no existir ninguna discrepancia, y frente al mismo un propietario decidió demandar a la comunidad solicitando la nulidad de dicho acuerdo por no haberse adoptado por unanimidad.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que el artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo, permite limitar la actividad de pisos turísticos e incluye la posibilidad de prohibirla, por lo que era suficiente la mayoría de 3/5 prevista en el propio precepto.
En segunda instancia se estimó el recurso de apelación argumentándose que “la actividad de alquiler de pisos turísticos puede ser limitada o condicionada, conforme a los propios términos del art. 17.12 LPH, pero no prohibirla totalmente, por lo que el acuerdo de Junta es nulo”.
A modo recordatorio, el artículo 17.12 LPH tan comentado y que va a dar tanto que hablar establece que:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
La cuestión controvertida en este proceso y del recurso de casación consiste en el estudio del precepto mencionado en el párrafo anterior si se permite la prohibición del alquiler turístico o si, por el contrario, es una decisión que va en contra de lo dispuesto en la ley.
Según lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil, la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto “según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”. Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.
Nuestro alto tribunal analiza el artículo 17.2 LPH desde un punto de vista semántico en el que indica que la expresión legal “limite o condicione” establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.
Por otro lado, la facultad que tienen los propietarios en prohibir el alquiler turístico tras el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios tiene su fundamento en que el alquiler turístico puede generar molestias especialmente en zonas de mayor incidencia turística.
En conclusión, el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que establece el artículo 17.12 de la LPH es más actual que la regla de la unanimidad que está cada vez más en retroceso, y por ello sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería prácticamente imposible, ya que siempre existiría el voto en contra del propietario del piso que quiere establecerlo como alquiler turístico.
En definitiva, vemos favorable el pronunciamiento del Tribunal Supremo en esta cuestión que lleva generando conflicto en la mayoría de comunidades de propietarios desde hace un tiempo y que a partir de ahora nuestros tribunales van a tener que acatar esta resolución.
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