Angel Navarro Castellón - HispaColex
Defectos constructivos en obra nueva y plazos de garantía
La adquisición de una vivienda nueva puede ser una de las mayores inversiones que hacemos en nuestra vida y, tras la ilusión de la ansiada firma de la escritura de compraventa, en algunas ocasiones nos podemos encontrar con determinados “vicios ocultos” y/o defectos de construcción en la misma que en muchas ocasiones suponen un verdadero quebradero de cabeza para los compradores que tienen que lidiar con la empresa promotora, constructora, o con cualquier otro agente interviniente en el proceso de edificación para su subsanación.
Como consecuencia de ello es importante conocer no sólo los diferentes tipos de defectos constructivos, sino las garantías y los plazos legales con los que cuenta el comprador para exigir la reparación de los mismos, y que vamos a analizar en este blog de una forma muy clara y práctica.
Tipos de defectos constructivos:
La Ley de Ordenación de la Edificación distingue entre: defectos de terminación o acabado; de habitabilidad; y estructurales.
Los defectos de terminación son aquellos daños materiales que afectan al acabado de la obra tales como: defectos de pintura, grietas, defectos de funcionamiento de elementos accesorios, etc. Se trata en todo caso de defectos de rápida identificación al estar a simple vista y que, en principio, suelen ser reparados directamente por la empresa constructora al estar obligado a ello por Ley.
Los defectos de habitabilidad, seguridad y funcionalidad, como su propio nombre indica, afectan a la habitabilidad de la vivienda en cuestión y por lo tanto al uso de la misma en condiciones de higiene y/o de seguridad. Algunos de estos defectos podrían ser: problemas de aislamiento (ruido/pérdida de frío o calor), humedades, ahorro de energía, insalubridad, … Al tratarse de cuestiones más técnicas, en estos supuestos sí es aconsejable contar con la asistencia e intervención de un perito a fin de que identifique los posibles problemas y plantee en su caso las soluciones técnicas correspondientes a través de la redacción de un informe pericial, así como con un letrado experto en la materia que se encargue de canalizar la reclamación dirigiéndose frente al agente responsable del vicio o defecto constructivo en cuestión.
Finalmente la Ley nos habla de los defectos estructurales que son aquellos que afectan a la estructura del edificio o de la vivienda y por ende que pueden afectar a la estabilidad de la edificación. Este tipo de defectos afectan por tanto a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga, así como a cualquier otro elemento estructural. Como en el caso anterior, y máxime al tratarse de los defectos constructivos más graves pues como hemos señalado pueden comprometer la estabilidad de la vivienda, resulta fundamental contar con un buen asesoramiento jurídico, así como con un perito experto que elabore un informe pericial en el que se identifiquen los referidos defectos, así como la responsabilidad de cada uno de los agentes que ha intervenido en el proceso de edificación, junto con la cuantificación económica de la reparación del mencionado defecto.
Plazos de garantía:
Una vez identificados los posibles defectos, la propia Ley de Ordenación de la Edificación viene a regular unos plazos de garantía dependiendo del tipo de defecto que se trate. Así, el plazo de garantía para los defectos de acabado será de un año, tres años para los defectos de habitabilidad, y diez años para los defectos estructurales anteriormente comentados. Hay que tener presente que en todo caso el período de garantía empezaría a contar desde la firma del Acta de Recepción de Obra, suscrita por la promotora, constructora y Dirección Facultativa, no desde la fecha de la escritura de compraventa que es en todo caso posterior.
Es importante reseñar que para que el defecto en cuestión esté cubierto por el plazo de garantía es imprescindible que éste se haya manifestado dentro de dicho plazo (uno, tres o diez años dependiendo de que se trate de un tipo de defecto u otro) y a partir de ese momento el comprador dispondrá de un plazo de dos años para exigir la responsabilidad de esta garantía a través del ejercicio de las acciones judiciales correspondientes, pudiéndose en todo caso interrumpir la prescripción a través de la reclamación extrajudicial correspondiente. De esta forma cabe concluir que el plazo de garantía propiamente dicho es un plazo de caducidad (no admite interrupción de la prescripción) mientras que el plazo de exigibilidad se puede interrumpir tantas veces como sea necesario previa notificación fehaciente.
Dado el aspecto técnico de este tipo de asuntos, así como el alcance y la enorme repercusión que pueden tener los defectos constructivos en una vivienda que en muchos casos es “para toda la vida”, nuestra recomendación es contar siempre con un asesoramiento jurídico especializado. En HispaColex Servicios Jurídicos, como expertos en materia de vicios y defectos constructivos, orientamos al cliente desde un inicio a fin de poder dar una solución efectiva y satisfactoria a este tipo de reclamaciones.
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