16/04/2020

Consecuencias jurídicas del coronavirus en las Comunidades de Propietarios

Durante este Estado de Alarma, decretado desde el pasado 14 de marzo, hemos ido abordando desde nuestro despacho numerosos temas de gran interés para la ciudadanía, tales como ayudas para el pago de hipotecas y alquiler, contratos de arrendamientos de local de negocio, como funciona un ERTE, qué ocurre con el régimen de visitas y custodias compartidas, etc.

Hemos visto como esta situación afecta a prácticamente todas las parcelas de nuestras vidas por lo que, no podía ser menos, también abarca e influye en el funcionamiento ordinario de las Comunidades de Propietarios.

¿Continúan en vigor las obligaciones legales de los órganos de gobierno de las Comunidades de Propietarios? ¿Siguen ejerciendo sus funciones con normalidad el presidente, secretario y administrador de estas comunidades? Son numerosas las dudas que nos surgen entorno a esta cuestión, por lo que intentaremos darle respuesta de la manera más acertada posible.

¿Pueden celebrarse Juntas de Propietarios durante el estado de alarma?

Si bien en relación a este apartado existe una normativa específica aplicable en Cataluña, nos centraremos en dar respuesta en atención a la normativa común aplicable al resto del territorio.

Lo primero que debe señalarse es que el presidente de la Comunidad de Propietarios sí tiene obligación de convocar la reunión ordinaria anual, si bien, en atención a las circunstancias excepcionales actuales, nada impide que su celebración se lleve a cabo a través de medios telemáticos que, en todo caso, garanticen el derecho de información, voz y voto de todos los comuneros.

Esta posibilidad está prevista en el RD 8/2020 de 17 de marzo para entes con personalidad jurídica si bien entendemos que deberá aplicarse analógicamente, dada la especial situación que vivimos, a las comunidades de propietarios. Ahora bien, teniendo en cuenta que no contamos con una cobertura legal concreta en este sentido, habrá que acudir a esta convocatoria y celebración telemática de junta de propietarios para debatir y decidir asuntos urgentes, posponiendo el resto de decisiones para un momento posterior.

¿Se permite delegar en el presidente o administrador la facultad decisoria de la Junta de Propietarios?

Según lo recogido en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la facultad de decisión recae, por completo, en la Junta de Propietarios por lo que debe ser esta, exclusivamente, quien cumpla esta función decisoria. Esto pese a que el art. 20 LPH establece que “corresponde al administrador todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta” siendo esta delegación válida para un asunto concreto y determinado y, en ningún caso, una autorización para una delegación general de la Junta de Propietarios.

Sin perjuicio de lo anterior, y en atención a la actual situación derivada de la declaración del estado de alarma, hay que aclarar que, ante una situación de urgencia, como a continuación señalaremos en relación a las obras, el administrador podrá adoptar medidas sin necesidad de autorización por parte de la Junta de Propietarios.

Esta situación debe darse, únicamente, en aquellos casos en los que la urgencia justifique la necesidad de adoptar ciertas medidas que eviten un daño real y efectivo y cuya adopción no permita demora, esto es, no pueda aplazarse a un momento posterior.

¿Pueden realizarse obras sin acuerdo comunitario durante el estado de alarma?

La regla general no permite esta posibilidad pues, una vez más, es la Junta de Propietarios la única encargada de aprobar los presupuestos y ejecución de aquellas obras que deban tener lugar en la finca. Esto sin perjuicio de aquellas que tengan carácter urgente, en cuyo caso, si pueden realizarse por orden del presidente o administrador siempre que exista la posibilidad de sufrir un daño inminente y comunicándolo a la mayor brevedad posible a la Comunidad de Propietarios.

Ahora bien, teniendo en cuenta la dificultad que supone reunirse en junta de propietarios durante el estado de alarma, se prevé totalmente posible llegar a un acuerdo por el que se faculte al presidente o, en su caso, al administrador, para que realice las obras necesarias durante esta crisis sanitaria recogiéndose, para ello, un plan de gastos concreto.

¿Durante el estado de alarma siguen vigentes las obligaciones económicas de los propietarios?

Es muy importante recordar, aunque pueda parecer evidente, que los propietarios de una Comunidad siguen sujetos a las obligaciones económicas ordinarias y extraordinarias sin sujeción a dispensa ni prórroga de ningún tipo, salvo que la C. de Prop. así lo decida mediante acuerdo.

La presente crisis sanitaria no es óbice para seguir cumpliendo con las obligaciones económicas que se asumen como propietario ni es justificación ni causa de fuerza mayor para dejar de abonarlas.

¿Tiene la Comunidad de Propietarios potestad para sancionar a los comuneros que incumplan el confinamiento?

En este caso, la respuesta es un rotundo NO por cuanto la Comunidad de Propietarios no tiene facultad sancionadora, sin perjuicio de poder denunciar cualquier incumplimiento de la obligación legal establecida de confinamiento ante la autoridad competente.

En este sentido, resulta realmente importante hacer mención a la facultad que tiene la Comunidad de Propietarios de denunciar los actos de coacción y amenazas por parte de algunos vecinos que, infringiendo y violando la ley de protección de datos, identifican a aquellos otros que se han visto infectados por el COVID-19.

Independientemente de la falta de empatía y solidaridad que caracteriza a estos vecinos, estamos hablando de una infracción de una norma legal por cuanto, y así lo ha asegurado el magistrado de la Sala Segunda del TS Vicente Magro, no podrá identificarse a un vecino que haya contraído coronavirus y, ni mucho menos, instarle a que abandone su vivienda. Se le podrá pedir, siempre por parte del presidente, que adopte ciertas medidas de seguridad, pero, en ningún caso, se podrá desvelar su identidad al resto de comuneros ni se deberán permitir actos de coacción o amenazas a los afectados.

Como conclusión, cabe destacar el impacto que esta situación está teniendo también en las Comunidades de Propietarios así como la necesidad de adoptar una serie de medidas extraordinarias aplicables al funcionamiento dichas comunidades que eviten su paralización; y la perfecta oportunidad que nos encontramos para modernizar la regulación que de ellas existe fomentando el uso de las nuevas tecnologías y medios telemáticos existentes no sólo en situaciones como la que vivimos sino en el funcionamiento ordinario de las Comunidades de Propietarios.

Para resolver cualquier duda al respecto, puedes contactar con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil y Mercantil. Estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier pregunta que nos plantees.

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