¿Conoces si tu hipoteca tiene IRPH?

Cuando piensas en comprar una vivienda, y no dispones de toda la solvencia para adquirirla, acudes a un banco para pedir una hipoteca. Normalmente la entidad financiera suele conceder un alto porcentaje del valor del inmueble. Tú luego tienes que devolver esa cantidad junto con unos intereses durante un periodo de tiempo establecido. 

Hay que tener en cuenta qué tipo de interés vas a contratar, puedes escoger entre un interés fijo, variable o mixto. Cuando se pacta con el banco un interés fijo, la cuota que vas a pagar mensualmente se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. En cambio, cuando se pacta un interés variable o interés variable más un diferencial, tu cuota presentará cambios dependiendo del índice contratado. Y mixto es una combinación de ambos, durante los primeros años se suele pactar un interés fijo y luego se aplica uno variable.

• Distintos tipos de índices que podemos encontrar: Euribor e IRPH.

Por ello, resulta muy importante conocer los índices que marcan los intereses que tendremos que pagar en nuestra hipoteca variable, hablamos del método para calcular el interés del préstamo hipotecario y los más conocidos son el Euribor y el IRPH. Pasamos a definir cada uno de ellos;

• Euribor: Es el Tipo Europeo de Oferta Interbancaria, se refiere al precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí. Del mismo modo en el que las personas y empresas acuden al banco para solicitar un préstamo, los propios bancos también se prestan fondos entre ellos cuando los necesitan y por los que pagan un interés correspondiente. A esto se le denomina el mercado interbancario.

Se calcula diariamente a través de una metodología que busca utilizar la mayor cantidad de información de operaciones reales hechas por los bancos en distintos plazos de vencimiento (una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año). Para hacerlo, las principales entidades bancarias de la eurozona reportan el tipo de interés interbancario que aplicaron la jornada anterior y el Instituto Europeo de Mercados Monetarios se encarga de hacer el cálculo de la siguiente manera: elimina el 15% de los datos más altos y el 15% de los más bajos, y sobre el 70% de los datos restantes calcula la media, cuyo valor resultante es el Euribor. Por lo que varía diariamente. Y se revisa en tu préstamo de manera trimestral, semestral o anual, conforme se haya pactado.

• IRPH: siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, este se calcula, según el interés medio de los préstamos hipotecarios del Banco de España (una media de los intereses aplicados por cajas de ahorro y bancos cuando conceden una hipoteca) y la actualización de sus intereses tendrá lugar cada seis o doce meses tomando como referencia el último valor mensual publicado en el BOE. 

• Pero ¿cómo se calcula realmente el IRPH?

El IRPH estudia el propio euríbor, más el diferencial de las hipotecas variables y tienen en cuenta hasta los tipos fijos pero pese a que se dice que este índice se calcula según la media de los intereses aplicados a las hipotecas concedidas, el valor se realiza realmente teniendo en cuenta la media de las TAE (Tasa Anual Equivalente).

• Consecuencias de aplicar el IRPH en tu hipoteca

 La TAE, en las hipotecas, es un indicador en forma de tanto por ciento anual que indica el coste efectivo de la hipoteca, incluyendo el tipo de interés, pero también los gastos y comisiones bancarias que pagan los clientes por la concesión del préstamo para la adquisición de su vivienda habitual. Por lo que si tienes como índice de referencia en tu hipoteca el IRPH vas a pagar un interés más elevado que si escoges el Euribor.  

Así, si tienes una hipoteca con interés variable conforme al Euribor, habrás pagado en el año 2024 un interés del 3,56% (en enero) al 2,43% (en diciembre), mientras que si tienes una hipoteca con IRPH el interés que habrás pagado se encuentra entre el 4,21% (en enero) y el 3,42% (en diciembre). Es considerablemente más elevado.

• ¿Recibiste toda la información cuando contrataste tu hipoteca con IRPH?

En la Circular del Banco de España de 1994, ya se advertía a las entidades, de que como la utilización del IRPH subía el precio de las hipotecas frente a otras en las que se aplicaba otro índice como el euribor, se podría aplicar un diferencial negativo al IRPH para equipararse a otros índices más bajos.

Por eso es relevante que el cliente con hipotecas IRPH, tuvieran esta información, para conocer bien las consecuencias económicas y distintos escenarios cuando contrataron su préstamo con este índice. 

• Pronunciamiento de los Tribunales sobre el IRPH

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en su reciente Sentencia de 12 de diciembre de 2024 acuerda que si el banco no informa en el contrato de préstamo hipotecario de cómo es el funcionamiento del método de cálculo de este tipo de interés variable y las consecuencias económicas que presenta, además, de la advertencia realizada en la Circular del año 1994 de que puede aplicar un índice negativo al IRPH para acercarla a otros índices del mercado, se puede considerar abusiva y por tanto, nula.

Señalando además, que no puede presumirse por el simple hecho de que la media se publique en el BOE,  que el consumidor tiene una información real y completa sobre cómo actúa este índice. Es deber de la entidad bancaria ofrecer una información completa y transparente al consumidor. 

A fecha actual, tenemos que esperar el pronunciamiento del Tribunal Supremo para conocer la consecuencia económica de la nulidad de esta cláusula, que se determine qué interés se tendrá en cuenta en sustitución del IRPH para conocer los importes reales a reclamar a la entidad bancaria por la aplicación de esta cláusula. 

Para conocer si tu préstamo hipotecario tiene un interés variable con referencia al IRPH, y si tu cláusula puede ser considerada abusiva, desde HispaColex Bufete Jurídico podemos revisar tu escritura de préstamo y resolver tus dudas al respecto. Puedes contactar con nosotros llamando al 958 200 335 o a través de nuestro formulario de contacto online.

  Alba María Jurado Maldonado - HispaColex

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