Angel Navarro Castellón - HispaColex
Compra de inmueble cuyo propietario anterior mantiene deudas con la Comunidad
A la hora de adquirir un inmueble que forma parte de una Comunidad de Propietarios, puede darse la circunstancia de que el vendedor mantenga alguna deuda con la propia Comunidad.
Se conozca o no de antemano esta situación, es importante saber el alcance y consecuencias de este hecho, y ante todo quién responde de la deuda en cuestión.
Como regla general hay que aclarar que cualquier propietario de un inmueble tiene la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, sus servicios, cargas y responsabilidades, por ello cada propietario debe asumir las deudas que se pudieran devengar por los conceptos indicados tal y como prevé el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, puede darse el caso de que esta persona mantenga una deuda con la Comunidad de Propietarios y transmita a un tercero la titularidad de dicho inmueble. En tales supuestos, la propia Ley de Propiedad Horizontal viene a establecer una garantía a favor de la Comunidad, en el sentido de que el inmueble en cuestión quedará en todo caso afecto al pago de las deudas con la Comunidad de Propietarios respecto a la anualidad vigente, así como respecto de los tres años anteriores.
De esta forma, y aunque el comprador y nuevo propietario no es el deudor como tal, sino que lo sería el anterior propietario, en cualquier caso el inmueble adquirido va a responder de las deudas mantenidas con la Comunidad, con el límite antedicho relativo a la anualidad vigente, así como respecto de la posible deuda de los tres años anteriores. Del resto de deuda que pudiera haber pendiente por años anteriores al período comentado no responderá el inmueble, siendo en su caso responsable de la misma el propietario que la originó.
En el momento en que se dé esta circunstancia, el nuevo propietario deberá por tanto hacerse cargo de las deudas del propietario anterior con la Comunidad, únicamente respecto de la deuda originada en ese mismo año, y los tres años anteriores como se ha indicado con anterioridad, y todo ello a fin de evitar la reclamación judicial por parte de la Comunidad, que podría concluir incluso con la correspondiente anotación de embargo en el Registro de la Propiedad por el importe de la deuda y/o posterior adjudicación del inmueble. Eso sí, abonada la deuda por el actual propietario, éste podría dirigirse a su vez frente al propietario originario en reclamación de las cantidades abonadas por el primero a la Comunidad.
A título informativo conviene señalar que, con independencia de las acciones judiciales que podría emprender la propia comunidad frente al propietario moroso, mientras algún propietario no esté al corriente de las cuotas de comunidad devengadas, al mismo se le privará de derecho a voto en las Juntas Ordinarias y/o Extraordinarias, por lo que podrá asistir a las mismas, pero no votar las distintas propuestas que se planteen a menos que se ponga al corriente de pago.
Por otra parte, y en cuanto al plazo de prescripción para la reclamación de las deudas de la Comunidad de Propietarios señalar que el artículo 1.966 del Código Civil prevé un plazo de prescripción de 5 años a contar desde la cuota de comunidad impagada. Al tratarse de un plazo de prescripción, no de caducidad, el mismo se podrá interrumpir a través del correspondiente requerimiento fehaciente y/o reclamación judicial, comenzando en su caso a computarse desde el inicio el nuevo plazo.
Una vez aclaradas las distintas cuestiones y responsabilidades, nuestra recomendación en todo caso es que los compradores de inmuebles se cercioren con carácter previo a la compra de que el inmueble a adquirir se encuentra al corriente de las cuotas de Comunidad hasta la fecha, así como que en el propio contrato privado y posterior escritura pública de compraventa se haga constar esta circunstancia, acompañándose en su caso el preceptivo certificado emitido por el Administrador de la Comunidad que venga a acreditar el cumplimiento de las respectivas obligaciones frente a la Comunidad.
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