Cesación de actividades molestas en las Comunidades de Propietarios

Uno de los problemas más comunes en nuestra sociedad actual son las molestias ocasionadas en las Comunidades de Propietarios por alguno de sus vecinos, siendo de lo más habitual el exceso de ruido en horas que perturban el descanso. Sin embargo, no es la única actividad molesta que puede ocasionar la convivencia en un edificio con multitud de personas. Por ello, es importante conocer los distintos tipos de situaciones inoportunas por las que, además, pueden emprenderse determinadas acciones para tratar suprimirlas.

¿Qué se considera una actividad molesta?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina la base para considerar una actividad como molesta en una Comunidad de Propietarios, al indicar que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Así, considera que no sólo el propietario, si no también cualquiera que ocupe la vivienda o local, no podrá realizar este tipo de actividades en el propio piso o local,  pero tampoco en las zonas comunes.

No obstante, es la jurisprudencia la que ha venido matizando el concepto de actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita contra la que poder emplear acciones de cesación en las comunidades de propietarios, estableciendo tres categorías:

1. Actividades contrarias a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios
2. Actividades que resulten dañosas para la finca
3. Las que contravengan disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Ejemplos habituales de actividades molestas

A modo de ejemplo, la jurisprudencia considera entre otras como actividades molestas –además del ruido en horario nocturno- los ladridos excesivos de perros, la cría de animales, la instalación de apartados de aire acondicionado, el ejercicio de la prostitución en la vivienda, la suciedad excesiva y malos olores continuados y, por supuesto, una de las actividades molestas más recurrentes en la actualidad, los denominados alquileres turísticos.

Ahora bien, se exige por nuestro Alto Tribunal “la evidencia y permanencia del peligro o en la incomodidad”, es decir, no se considera molesta a efectos de ejercitar acciones legales, aquella que sea de manera ocasional, esporádica o un hecho aislado, sino que ha de tratarse de una actuación continuada en el tiempo, con cierta intensidad, que genere un notorio malestar afectando así a la pacífica convivencia

Acción de cesación de actividades molestas

Ante este tipo de situaciones que alteran la convivencia en las comunidades de propietarios, la propia legislación nos permite ejercer la denominada acción de cesación, regulada en el ya citado artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Una vez detectamos este tipo de perturbaciones, es requisito imprescindible que el presidente de la comunidad realice un previo requerimiento fehaciente de cesación de la actividad al propietario u ocupante de la vivienda que está ocasionando la misma, pudiendo realizarlo tanto a iniciativa propia o por solicitud de cualquiera de los vecinos.

Si con ello no se consigue el cese en la actividad molesta, puede emprenderse la acción de cesación en la vía judicial, previa autorización por la Junta de Propietarios.

En cuanto al resultado de dicho procedimiento por la vía judicial, si se estiman las pretensiones de la Comunidad de Propietarios, se ordenará la cesación completa de la actividad molesta, y además el Juez podrá también, si lo estima oportuno:

• Acordar una indemnización por daños y perjuicios, previa solicitud en demanda.
• Si se trata de persona distinta al propietario, podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
• La privación al propietario derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Ha de tenerse en cuenta que cada situación exige un análisis pormenorizado para comprobar si se trata de una actividad molesta frente a la que poder ejercer la acción de cesación que regula la Ley de Propiedad Horizontal, por la que aconsejamos el asesoramiento por profesionales especializados a fin de obtener el mejor resultado.

  Camelia Padilla Berlanga - HispaColex

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