09/12/2020

Aumento de las reclamaciones judiciales por las rentas en los locales de negocio

No hay más que darse un paseo por la ciudad para darse cuenta que la crisis provocada por la COVID-19 ha afectado sobremanera a los locales de negocio regentados tanto por pequeños comerciantes locales como por grandes empresas.

Todos ellos tienen un problema en común, por la parte de los ingresos, la bajada súbita de las ventas motivada entre otras cuestiones por las limitaciones a la movilidad de la ciudadanía y a la apertura de los establecimientos, llegando incluso a obligar en determinados períodos al cierre total.

Por la parte de los gastos, las partidas más importantes siempre son los sueldos y salarios y los alquileres de los establecimientos. En el presente artículo, vamos a centrarnos en las medidas adoptadas tanto por el gobierno central como por la Junta de Andalucía para paliar la situación referente al pago de los alquileres e hipotecas, insuficientes a nuestro juicio y que han dado lugar al aumento de la litigiosidad judicial.

A nivel estatal, en abril de 2020, el Real Decreto Ley 15/2020 vino a establecer a ciertos arrendamientos “vulnerables” (PYMES y autónomos que cumplieran determinadas condiciones) una moratoria en los pagos, siendo obligada su aceptación por los arrendadores cualificados como “grandes tenedores”, mientras que para los arrendadores que no tenían esta condición, la cuestión no quedaba tan clara, entrando en juego la llamada cláusula “rebus sic stantibus”.

A nivel autonómico andaluz, la Consejería de Empleo, Formación y Trabajo Autónomo en octubre de 2020, a través del Decreto-ley 27/2020 vino a establecer entre otras medidas una línea de ayudas de hasta 1.200,00.-€ dirigida a autónomos que, entre otras cuestiones, sean arrendatarias del local de negocio o establecimiento en el que tengan establecida o desarrollen su actividad económica en Andalucía.

Pero, ¿qué es la cláusula “rebus sic stantibus”?

Esta doctrina jurisprudencial establece que en los contratos de cierta duración con prestaciones periódicas, entre los que se encuentran los contratos de arrendamiento, es posible una revisión de las condiciones del contrato (por ejemplo, ajustes de renta), o incluso la resolución del mismo contrato, cuando circunstancias imprevisibles al tiempo de su celebración (como puede ser la pandemia), hayan provocado una alteración extraordinaria de las circunstancias y, en consecuencia, del equilibrio contractual, siendo así que la prestación para una de las partes (pago de la renta por parte del arrendatario) se vuelve excesivamente gravosa.

Aunque parezca inminente la incorporación de esta figura jurídica jurisprudencial a los textos legales, tanto internacionales (artículo 6.2.2 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación) como nacionales (artículo 1.213 del Código Civil en la propuesta para la modernización del derecho de obligaciones y contratos o la Disposición Adicional Séptima de la Ley 2/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al covid-19 en el ámbito de la Administración de Justicia), lo cierto es que precisamente por haber dejado la ley en el aire la obligación de los arrendatarios a disminuir el precio de los alquileres, han aumentado las reclamaciones judiciales en este sentido, todo ello con la finalidad de permitir que el negocio pueda superar el bache económico y el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito entre las partes pueda mantenerse vigente por el tiempo pactado.

Resulta unánime, con independencia de las particularidades de cada caso en concreto, la calificación de la crisis derivada de la pandemia como un fenómeno imprevisible, extraordinario y sobrevenido, requisitos necesarios para la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus”. Sirvan de ejemplo el auto nº 16/2020 de 25 de junio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia o el auto nº 22/2020 de 21 de septiembre de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona.

Así las cosas, resulta especialmente llamativo el auto nº 447/2020 de 25 de septiembre de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, que acordó como medida cautelar la suspensión del pago de la renta al arrendatario que explotaba una sala de fiestas en tanto se mantengan las prohibiciones de apertura del negocio así como la reducción de la renta al 50% del importe que se venía abonando desde que se levante la prohibición antes mencionada.

Ahora bien, para determinar que realmente se ha producido un cambio en ese equilibrio contractual entre las partes deben tenerse en consideración no sólo la pérdida de ingresos por los comerciantes arrendatarios, sino también, las condiciones que deben sostener los arrendadores, como por ejemplo, el pago de la hipoteca con la que adquirió dicho local de negocio o determinados gastos como el impuesto de bienes inmuebles o los gastos de contribución a la comunidad de propietarios, tasas de basura, etc.

El aumento de la litigiosidad judicial por este motivo, junto con los ERTES, concursos de acreedores y otras cuestiones relacionadas con la crisis, ha dado lugar a la creación de 33 unidades judiciales en todo el país, tal y como establece el Real Decreto 1050/2020, de 1 de diciembre. En concreto, en la ciudad de Granada se ha creado el Juzgado de lo Mercantil número 2, todo ello dice la norma, con la finalidad de adecuar la planta judicial a las necesidades derivadas de la crisis provocada por la COVID-19 y para garantizar a la ciudadanía la efectividad de la protección judicial de sus derechos.

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