La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios

Las Comunidades de propietarios, como su propio nombre indica, son las constituidas por el conjunto de los propietarios de una finca urbana o en su caso de una urbanización. Estas son responsables civiles de los daños que causen a terceros o incluso a sus propios comuneros, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes, es decir que la comunidad de propietarios ha de guardar siempre las garantías y procurar que sus elementos constructivos estén en perfecto estado de conservación. La responsabilidad puede ser por daños causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas.

La Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligación de las comunidades de propietarios de suscribir un seguro de responsabilidad civil (aunque en Comunidades Autónomas como Madrid y Valencia sí se contemplan dicha obligación en sus leyes autonómicas). No obstante, la inexistencia de un seguro de responsabilidad civil no exime a las comunidades de propietarios de responder ante los daños sufridos en las zonas comunes o privativas.

Pueden causarse daños como consecuencia de la ruina total o parcial del inmueble por no haber sido atendidas las necesidades de reparación y conservación, en cuyo caso para determinar la responsabilidad de la Comunidad únicamente se habrán de constatar que existe un daño y que la ruina, total o parcial, es consecuencia de falta de reparación del inmueble.

Y, por otro lado, los daños pueden tener origen en una acción u omisión, culposa o negligente, como podría ser la existencia de agua en una zona común que provoque una caída o la falta de señalización y reparación de una rotura del suelo en una zona común. En estos casos, deberíamos probar la existencia del daño, la causa del mismo y que existe una relación de causalidad entre el daño y la acción u omisión de la comunidad de propietarios del inmueble.

En consecuencia, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal, en el supuesto de no tener suscrito contrato de seguro de responsabilidad civil, las comunidades de propietarios deberán hacer frente a las indemnizaciones a favor del damnificado con todos sus fondos. A falta de lo anterior, responderán todos los propietarios en función de la cuota de participación que ostenten en la comunidad. Por este motivo, a pesar de no ser obligatorio, es aconsejable contar con un seguro de responsabilidad civil en la comunidad de propietarios.

Los daños por agua, por rotura de tubería o atasco de bajantes es el siniestro que mayor incidencia tiene en las aseguradoras de las comunidades de propietarios, por lo que siempre es recomendable que, al contratar el seguro su póliza contenga la posible reparación de este y, en su caso, la responsabilidad civil que pudiera generar. Sin embargo, en muchas de las pólizas es difícil encontrar la garantía de reparación de tuberías y de hacerlo, normalmente, lleva aparejada una franquicia.

La cobertura de la Responsabilidad Civil de un seguro de comunidad de vecinos, tendrán cubiertos los imprevistos de cualquier inmueble que pueden provocar daños a terceras personas o a los propios comuneros. Este seguro se hará cargo del pago de las indemnizaciones que se deberían pagar a quien resulte perjudicado.

En la mayoría de los seguros de comunidades de propietarios también se incluye la cobertura de incendio, explosión, el impacto directo de un rayo, daños por corrientes electicas anormales, inundaciones e incluso actos vandálicos, entre otras garantías.

Por último, es muy importante tener en cuenta los capitales asegurados, pues en caso de siniestro que requieran unos gastos superiores (como suele ocurrir en el caso de los incendios), la aseguradora no se hará cargo del exceso y deberá ser atendido por la propia comunidad.

La presentación de una demanda contra la comunidad de propietarios por daños, está sujeta a plazo de prescripción. Por lo que conviene prestar una especial atención a cualquier deterioro o avería que tenga lugar en la vivienda para exigir responsabilidades antes de que transcurra el tiempo legal. 

Es fundamental tener en cuenta que, aunque lo más habitual es demandar a la comunidad de propietarios, en el caso de que no se hayan realizado las obras necesarias para el mantenimiento de los elementos comunes y esto haya provocado un daño a algún vecino, la responsabilidad también puede recaer directa o indirectamente sobre el administrador o el presidente cuando alguno de ellos hubiera tomado la decisión de no adoptar las medidas adecuadas de reparación.

Es fundamental determinar el origen del daño, porque de encontrarse en un elemento privativo la responsabilidad se dirigirá frente al comunero y no frente a la Comunidad de Propietarios.  por lo tanto, para estar protegidos frente a estas circunstancias es crucial contar con un seguro de hogar.

Si usted, como propietario o como tercero ajeno a la comunidad, ha sufrido o está sufriendo un perjuicio del que deba responder una comunidad de propietarios o bien se trata de una Comunidad de Propietarios y requiere de la revisión de pólizas o asesoramiento para su contratación, así como de la defensa en caso de reclamación de daños, desde HispaColex  te recomendamos siempre el asesoramiento con profesionales, y en caso de dudas siempre puedes consultar al Departamento de Seguros  de HispaColex, y a su equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga. También puede contactar con nuestros abogados a través de nuestro formulario de contacto online.

  Cecilia Garcí­a Gutiérrez - HispaColex

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