Principales novedades de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

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No sin la correspondiente polémica y controversia, el pasado día 26 de mayo de 2023 se publicó en el BOE la conocida “Ley de Vivienda”, entrando en vigor al día siguiente de su publicación. Una Ley que a pesar de que su fin es garantizar el acceso a la vivienda a los españoles, viene a introducir una serie de cuestiones de gran impacto y transcendencia en materia de compraventa de inmuebles y arrendamientos.

En esta circular vamos a desgranar de forma resumida los aspectos más importantes que se regulan en la misma.

La Ley de Vivienda viene a establecer que será considerado gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (excluyéndose en todo caso garajes y trasteros), así como también los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado. Con respecto a esto último, serán las propias Comunidades Autónomas las que determinarán estas zonas atendiendo al riesgo de oferta insuficiente de vivienda para los ciudadanos. En concreto, la declaración de zona de mercado residencial tensionado se podrá hacer efectiva cuando se cumpla al menos una de las dos condiciones que la Ley establece: 1) que  la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos superare el 30% de los ingresos medios de la zona; ó 2) que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.

+ Limitaciones al precio de los alquileres de viviendas:

Para las actualizaciones de renta que se produzcan durante el año 2023 se seguirá aplicando el Índice de Garantía y Competitividad (sustituyendo de esta forma al IPC) que por definición no puede ser superior al 2%, y para el 2024 el incremento por actualización de renta en ningún caso podrá ser superior al 3% en el caso de grandes tenedores. Si el propietario no tuviera la consideración de gran tenedor, el incremento será el pactado entre el arrendador y el arrendatario, pero igualmente en ningún caso podrá superar el 3%. Esta medida se aplicará a la totalidad de los inmuebles con independencia de la fecha en que se suscribieron los contratos, y con independencia de que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado o no.

Por otra parte, se habilita al INE (Instituto Nacional de Estadística) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para aplicar en las actualizaciones de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC.

Con respecto a los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley:

• Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder a la pactada en el contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual correspondiente, salvo determinadas excepciones concretas (en casos en los que se haya rehabilitado la vivienda, se hayan realizado actuaciones en materia de accesibilidad,…). Igualmente no se podrá repercutir al nuevo arrendatario otros gastos que no estuvieran pactados en el contrato anterior.

• Si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá superar en ningún caso el precio aplicable conforme al nuevo sistema de índices que se publique y apruebe en el futuro y en todo caso antes del 31 de diciembre de 2024.

+ Régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento:

La nueva Ley viene a modificar igualmente el sistema de prórrogas previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el sentido de que una vez finalizada la prórroga legal obligatoria, el arrendatario podrá solicitar una nueva prórroga por plazos anuales, con un máximo de 3 años. En todo caso el arrendador estará obligado a aceptar la referida prórroga salvo determinados supuestos, entre otros la necesidad de ocupar la vivienda con el preaviso legal correspondiente.

+ Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato:

Para los nuevos contratos, todos los gastos de gestión inmobiliaria y/o de formalización serán de cuenta exclusiva del arrendador titular del inmueble.

+ Modificaciones en materia de IRPF:

Asimismo se modifica el artículo 23.2 de la Ley de IRPF con respecto a la reducción del rendimiento neto, que para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda será:

• Del 90%: En los supuestos en los que se hubiera formalizado por arrendador un nuevo contrato de arrendamiento en zona tensionada, rebajando la renta inicial en más de un 5 % con respecto a la última renta del anterior contrato aplicada la actualización correspondiente.
• Del 70%: Cuando en zona tensionada, se alquile por primera vez el inmueble y el arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y 35 años, o bien cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la referida vivienda a alquiler social.
• Del 60%: En los supuestos en los que se haya llevado a cabo una rehabilitación en la vivienda objeto de arrendamiento en los dos años anteriores.
• Del 50%: En cualquier otro caso.

+ Recargos en el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles):

Como es bien sabido, actualmente la Ley permite a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el Impuesto de Bienes Inmuebles de las viviendas desocupadas. Con la nueva Ley de Vivienda se introducen modificaciones en este ámbito en el sentido de que se permite incrementar hasta el 100% este recargo en los casos de viviendas desocupadas por plazo superior a tres años, e incrementar otro 50% adicional (hasta un 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas dentro del mismo municipio.

+ Modificaciones en el procedimiento de desahucio, de ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles:

En primer lugar, y en relación con los procedimientos de desahucio, en aquellos supuestos en los que el demandante sea un gran tenedor, la vivienda sea la habitual del ocupante y además éste se encuentre en situación de vulnerabilidad, se establece un primer requisito de admisibilidad de la demanda en tanto en cuanto será preciso el haber iniciado con carácter previo un procedimiento de conciliación entre las partes, que en todo caso será establecido por la Administración Pública competente. Una vez verificada esta circunstancia, el demandante estará obligado a indicar en su propio escrito de demanda si es gran tenedor o no (acreditándolo en tal caso mediante certificación del Registro de la Propiedad), si el inmueble objeto de procedimiento es o no la vivienda habitual del ocupante, así como si el mismo se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Con respecto a las ejecuciones de bienes hipotecados, se impone igualmente al ejecutante la obligación de indicar en su escrito de demanda si es gran tenedor o no (acreditando esta circunstancia igualmente), si el inmueble objeto de procedimiento es o no la vivienda habitual del ocupante, así como si el mismo se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Con carácter previo al referido procedimiento se exige igualmente al ejecutante que sea un gran tenedor, en el que además la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad, que con carácter previo se haya iniciado el referido procedimiento de conciliación entre las partes.

También se introducen algunas modificaciones con respecto a las subastas de bienes inmuebles cuando el bien objeto del procedimiento sea la vivienda habitual del ocupante, y el propietario sea un gran tenedor. En este sentido el ejecutante deberá justificar si el referido ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad o no, y en caso afirmativo no podrá iniciarse la subasta del bien hasta que el ejecutante haya acudido con anterioridad a un procedimiento de conciliación y/o de intermediación.

En resumen, y a pesar de algunas otras muchas medidas y modificaciones, éstas serían las principales novedades que se prevén en la Ley de Vivienda recientemente publicada y que como hemos indicado al inicio se encuentra ya en vigor. Sin perjuicio de ello, es importante reseñar que aquellos contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad de la entrada en vigor de esta Ley (anteriores al 27 de mayo de 2023) se seguirán rigiendo por el régimen jurídico que les era de aplicación, a excepción de los límites de actualización de renta que hemos analizado para los años 2023 y 2024 que sí se aplicarían a todos los contratos de arrendamiento con independencia de la fecha en que se hayan suscrito.

 En todo caso, para resolver cualquier duda al respecto, puede consultar al Departamento de Derecho Civil-Mercantil de Hispacolex, y su equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga resolverá sus dudas al respecto. También puede contactar con nuestros abogados a través de nuestro formulario de contacto online.

  Angel Navarro Castellón - HispaColex