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En 2015 finalizarán gran parte de los contratos de arrendamiento de “renta antigua”
Circular nº 31 de 2013
El 1 de Enero de 2015 finalizan los contratos de arrendamiento a locales comerciales arrendados antes del 9 de mayo de 1985.
Autor: HispaColex
Como es bien sabido, se acerca el fin del periodo transitorio del que venían disfrutando los conocidos como contratos de arrendamientos de “renta antigua”. Los comercios que actualmente mantienen el régimen de renta antigua, tienen poco más de un año hasta que se produzca la extinción de la mayoría de sus contratos de arrendamiento. Dichos contratos fijaban unas cuotas de renta muy inferiores a las que se vienen estableciendo en el resto de contratos de arrendamiento actuales. En este sentido, el día 1 de enero de 2015 finalizará el plazo de prórroga forzosa de la mayoría de las rentas antiguas de locales comerciales arrendados antes del 9 de mayo de 1985, que vienen rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
La vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el día 1 de Enero de 1995, y que ha sido recientemente modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, fijaba en su Disposición Transitoria Tercera relativa a “Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985”, un periodo transitorio general de veinte años para la extinción de los arrendamientos de local de negocio en los que se vengan desarrollando actividades comerciales.
A este respecto, es necesario realizar dos distinciones.
- Los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física. En estos casos, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad, lo cual determinaría prolongar el contrato hasta que dicho cónyuge se jubile o fallezca. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario, o a su cónyuge, es un descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de Enero de 2015.
- Los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica. En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídicas, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de Enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a los 2.500 metros cuadrados, o los que desarrollen actividades distintas de las comerciales (entendiendo por actividades comerciales las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas) y paguen una cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas superior a las 85.000 pesetas (510,86 euros), los cuales ya se extinguieron.
Mención aparte merecen los casos en que se haya producido un traspaso de local de negocio a un tercero. Cuando el traspaso del local de negocio se hubiese producido en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, la fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020.
Pues bien, una vez producida la extinción de los contratos de “renta antigua”, es importante conocer que el arrendatario tendrá los siguientes derechos:
- A ser indemnizado con 18 mensualidades de la renta que pagase en el momento de la extinción, si en el local se instala, dentro del año siguiente a la extinción, un nuevo negocio igual o afín al realizado por el mismo.
- Preferencia para arrendar nuevamente el local. Si dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo arrendatario, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo, en igualdad de condiciones que el nuevo interesado. Para ello el arrendador debe notificar previamente al actual arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.
Llegados a este punto, será por tanto la voluntad de las partes, arrendador y arrendatario, quien decida si celebrar o no un nuevo contrato de arrendamiento, sujeto a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, así como las condiciones del mismo.
28 comentarios
Hola buenas tardes hace 2 años mi mujer y yo cogimos un bar en traspaso en Valladolid,el traspaso se pago con el dinero de los dos pues estamos casados en régimen de gananciales,el contrato se hizo a nombre de mi mujer pues yo estaba cobrando el paro,la duración del contrato es de 7 años renovables,a partir del quinto año es cuando mi mujer podria traspasarlo,solo ya trascurrido 2 años,ahora estamos en proceso de divorcio muy agresivo por su parte,hoy me te enterado que este mes lo va a dejar,yo ahora estoy en Logroño con mis padres,puede ella dejar el bar,ya se lo ha comunicado al dueño,que consecuencias puede acarrear tanto a ella o a mi,podria seguir yo con el bar,ella lo deja en parte porque yo en mi contestación a su demanda de divorcio le éxito que el negocio corra con las cargas familiares como venia haciendo hasta que decidí volver con mis padres a Logroño cuando se inicio el proceso de divorcio,todavía en el proceso judicial no se ya entrado en el tema de la sociedad de gananciales del matrimonio puesto que la jueza esta en la fase de la custodia de la hija menor de edad.me urge una respuesta urgente,gracias
Buenas tardes,
Es legal coger el traspasso de un local comercial a fecha de hoy, con un contrato de 1984 en facvor del marido de la ctual inquilina (el cual fallecio en 2005), que duración tendira yo de contrato desde la fecha del traspaso, 10 años?
Creo que tengo que estar un año con el mismo negocio que tiene la inquilina actual, que pasaría si en el primer año monto otro negocio? me actualizaría rentas la propietaria, me echarian del negocio, habiendo perdido lo que pague por el traspaso, estoy muy preocupado con este tema, le agradecería me contestara lo antes posible.
Muchas gracias por su gran trabajo.
Estimado Juan Carlos,
En relación con la pregunta que nos realizas, en primer lugar indicarte que lo correcto sería que la actual inquilina se hubiese subrogado en el contrato de su marido al fallecimiento del mismo. No obstante el traspaso que se realice a partir del 1 de enero de 2015 no estará sujeto a la renta antigua, sino que habría que pactar unas nuevas condiciones con el propietario del local, según lo dispuesto en la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que ya han trascurrido 20 años desde la entrada en vigor de la Ley.
Un saludo.
Es ajustado a derecho pactar dos rentas distintas en mismo contrato arrendamiento local negocio? Por ejemplo, una cantidad para los dos primeros años y otra superior para los tres años restantes.
Estimado José
Efectivamente es ajustado a derecho pactar dos rentas distintas en un mismo contrato arrendamiento de local de negocio puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en el caso de arrendamiento de local de negocio prevalece la voluntad de las partes