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El leve retraso en la entrega de la vivienda justifica la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, siempre y cuando el comprador halla sido requerido para otorgar la escritura pública de forma previa a instar la resolución
Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo. Sala Primera, de 20 de enero de 2015. Publicado en el nº5 del año 51 (mayo 2015) de la revista RC (Revista de Responsabilidad Civil, Circulación y Seguro) que edita INESE. ISSN: 1133-6900.
1. Introducción
La sentencia dictada por el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo resulta de gran trascendencia principalmente por dos motivos, por un lado, por cuanto que rectifica el criterio seguido por la importantísima sentencia del 9 de junio de 1986, que interpretaba el contenido del artículo 3 de la Ley 57/1968, y por otro lado, viene a zanjar una gran polémica que durante los últimos años viene suscitándose en las Audiencia Provinciales sobre la aplicación de los principios de dicha Ley, lo que se ha traducido en la existencia de una jurisprudencia contradictoria sobre la materia.
Si bien, y a pesar de que consideramos que era necesario zanjar esta cuestión por razones de seguridad jurídica, debemos analizar la sentencia detenidamente y plantearnos si realmente la misma respeta y acoge los principios inspiradores de la Ley 57/1968, por cuanto que debemos ser conscientes de las repercusiones económicas, habida cuenta que las conclusiones alcanzadas para la garantía prestada por un aval bancario resulta plenamente aplicables para el caso de que el mismo se haga mediante un seguro de caución.
2. Supuesto de hecho
El presente asunto trae causa del contrato privado de compraventa de vivienda en construcción firmado entre las partes en fecha 22 de septiembre de 2007, y en el que entre otras clausulas se pactaba la entrega a cuenta de cantidades por un importe total de 65.163,08 euros y el plazo de entrega de las viviendas en “una fecha no posterior al mes de septiembre de 2009”.
Las obras para la edificación del conjunto residencial comenzaron el 16 de julio de 2007, pero el 12 de noviembre siguiente se detectaron problemas en el suelo que determinaron su paralización hasta el 29 de enero de 2008, por lo que el 15 de septiembre de 2008 la vendedora remitió una carta a los compradores comunicándoles que iba a reducir los precios de las viviendas y que había elaborado un programa de incremento en el ritmo de los trabajos. El 29 de septiembre de 2008 se celebró una reunión entre los compradores y la vendedora en la que esta les propuso firmar un contrato reduciendo el precio de la compraventa y ampliando el plazo de entrega de la vivienda hasta “una fecha no posterior a Diciembre de 2008”. Los compradores no aceptaron esta propuesta pero sí el documento que les entregó la vendedora, un aval solidario fechado el 30 de septiembre de 2008, constituido por La Caixa, que garantizaba un importe máximo de 52.144,25 euros (lo pagado a cuenta hasta esa fecha por los compradores) y con una validez “máxima” hasta el 30 de septiembre de 2009.
El 22 de octubre de 2009 los compradores, que habían cumplido con todos los pagos a cuenta, comunicaron por burofax a la vendedora que, no habiéndose terminado ni entregado la vivienda en el plazo convenido, le notificaban su decisión de rescindir el contrato y la requerían para que les devolviera la cantidad de 61.632 euros anticipada hasta la fecha, más los intereses correspondientes. Posteriormente, mediante carta de fecha 18 de diciembre de 2009, la vendedora les comunicó la terminación del conjunto residencial. La licencia de primera ocupación de la vivienda se obtuvo el mismo 18 de enero de 2010, siendo requeridos los compradores dos días después para otorgar la escritura pública de compraventa, no obstante, los mismos no comparecieron por lo que la vendedora requirió entonces al notario para que les notificara la resolución del contrato.
Ante la negativa de la vendedora, así como de la entidad garante de dicha operación a devolver las cantidades entregadas a cuenta, los compradores presentaron su demanda el 26 de enero de 2010 dirigiéndola contra ambas entidades, solicitando que se declarase resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora y que, en consecuencia, se condena a pagar a los demandantes una suma de 65.163 euros como cantidad total anticipada a cuenta del precio, de la que La Caixa respondería solidariamente hasta 52.144, 25 euros por ser el importe máximo garantizado según el aval. Frente a dicha reclamación se oponen tanto el vendedor, -quién además formula reconvención-, así como la entidad bancaria.
La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda de los compradores y estimó en parte la reconvención de la vendedora, declarando resuelto el contrato por incumplimiento de aquellos y el derecho de la vendedora a detraer la cantidad de 4.000 euros de la suma de 65.163 euros que, como anticipada por los compradores, debería devolverles a consecuencia de la resolución del contrato. Para ello, el Juzgado de Primera Instancia consideró que no se había practicado ninguna prueba sobre el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, y que tampoco había sido excesivo el retraso en su terminación y en la obtención de la licencia de primera ocupación, por lo que la vendedora no había incurrido en un incumplimiento de tal grado que justificara la resolución del contrato con base en el artículo 1124 CC a instancia de los compradores, motivo por el que se desestimó la demanda frente a La Caixa.
Dicha sentencia fue recurrida en segunda instancia por ambas partes, estimándose en este caso el recurso de los compradores, y declarando resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora, condenó a ésta a pagar a los compradores la cantidad de 65.163 euros, de la que La Caixa respondería solidariamente hasta 52.144,25 euros. Y ello, al entender que la vendedora, al no cumplir con los requisitos para conceder un mes más en el plazo de prórroga (según lo estipulado en el contrato), debía de haber entregado la vivienda a finales de septiembre, por lo que habiéndose establecido un pacto expreso sobre la entrega, “resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores”.
Frente a la referida sentencia se interpone recurso por infracción procesal basado en un solo motivo que, en esencia, impugna la sentencia por no ajustarse “a las reglas de la lógica y de la razón”, citándose como infringido el art. 218.2 LEC, y recurso de casación por interés casacional, el cual se articula en dos motivos: el primero por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y el segundo por existencia de sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales.
3. Argumentación jurídica
Habiéndose admitido únicamente el recurso de casación, nos centraremos por tanto en los motivos aducidos por la parte recurrente en el mismo.
Ambos aducidos se fundamentan en la infracción de lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 57/1968 en relación con la doctrina jurisprudencial representada por la sentencia de la Sala de 9 de junio de 1986, y que posteriormente ha sido invocada por sentencias también dictadas por el Tribunal Supremo (de fecha 12 de julio de 2011 y 16 de noviembre de 2012), acerca de la frustración de expectativas del comprador como requisito para que pueda resolverse el contrato. Asimismo, se alega la infracción de lo dispuesto en el artículo 1.124 CC, en relación con la referida jurisprudencia.
Por tanto, la cuestión se centra en determinar si la “rescisión” a la que se refiere el artículo 3 de la Ley 57/68 se aproxima a la resolución contractual por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC, o por el contrario, es un derecho del comprador solo para el caso de que la vivienda no llegue a construirse.
Para resolver la cuestión, en primer lugar, la Sala se centra en analizar el contenido de la sentencia aducida por el recurrente de 9 de junio de 1986, la cual viene a declarar de forma contundente lo siguiente en relación con la cuestión que se nos plantea:
“La inaplicabilidad del párrafo primero del artículo tercero se patentiza ante todo en la inexistencia del supuesto que contempla ya que, atendiendo a la situación existente a finales del mes de mayo de mil novecientos ochenta y uno no puede afirmarse que se alcanzase el tal supuesto del precepto de no entrega de la vivienda, que, en el caso, construida en su totalidad, se hallaba falta de los detalles considerados y evaluados. El supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, originadora, cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa, de los perjuicios irreparables que se acude a evitar con un ordenamiento principalmente cautelar que poco tiene que ver con el caso en que -dígase otra vez- la vivienda estaba falta de detalles al vencimiento del plazo de la entrega y en el cual la Cédula de Habitabilidad se obtuvo poco después”.
Sentado lo anterior, estima la Sala que no puede reiterarse dicha interpretación del artículo 3 de la Ley 57/68, y ello, en virtud de la línea que en los últimos años viene resolviendo nuestro Alto Tribunal a la hora de interpretar la referida Ley, que no es otra que la defensa de los consumidores y usuarios y la protección de los compradores de viviendas para su uso residencial.
Tras realizar un breve resumen sobre las decisiones más relevantes tomadas en dicha materia en los últimos años, entiende que para actuar en consecuencia con dicha línea jurisprudencial, procede declarar el incumplimiento por parte del vendedor, lo que dará lugar a la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta por el comprador y por tanto, que entre en juego la garantía constituida sobre la misma, siempre y cuando el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aún después de la fecha estipulada para su entrega.
Además añade lo siguiente:
“Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante”.
Para alcanzar dicha conclusión se basa en el carácter irrenunciable del artículo 3 que prevé a su vez el artículo 7 de la Ley 57/68, en el rigor del mismo al establecer los requisitos para la prórroga del plazo estipulado inicialmente, y en el propio desequilibrio contractual que supone el hecho de que el vendedor pueda resolver el contrato por un solo impago del comprador así como en el riesgo de insolvencia del promotor, que puede agravarse por el trascurso del tiempo, lo que supondría además según la Sala, unos obstáculos, molestias e inconveniente para que el comprador pueda dirigirse contra el avalista o el asegurador, había cuenta la posibilidad de que éstos alegaran la caducidad de la acción desde el momento que se hubiera otorgado la licencia de primera ocupación.
Si bien, y para concluir, establece que la doctrina fijada por esta sentencia, se aplicará sin perjuicio de que la rescisión o resolución puede denegarse, conforme a los principios generales de la mala fe o abuse de derecho del comprador, y que podrá de desprenderse de la conducta contractual previa del comprador a instar la resolución.
4. Legislación y jurisprudencia citadas
Artículos 1, 2, 3, 4 y 7 de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
Artículo 68 de la Ley de Contrato de Seguro.
SSTS de 9 de junio de 1986, 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011.
SSTS de 25 de octubre de 2011, de 11 de abril de 2013, y 7 de mayo de 2014
SSTS de 13 de julio de 2013
SSTS de 3 de julio de 2013 (LA LEY 143608/2013), rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014 y de 23 de mayo de 2014.
CONCLUSIÓN
Nos gustaría realizar una reflexión en relación a los fundamentos que se recogen en la sentencia dictada por el Pleno del Tribunal Supremo y que resulta plenamente extrapolable al supuesto de que la garantía se afiance mediante un seguro de caución de los regulados en el artículo 68 de la LCS. Por un lado, nos planteamos la siguiente cuestión: ¿se ajusta la decisión adoptada a la finalidad pretendida por la Ley 57/68?, y en segundo lugar: ¿en qué lugar deja esta sentencia a las aseguradoras?
Como ya indicábamos al inicio de este comentario, consideramos que era estrictamente necesario que el Pleno del Tribunal Supremo resolviera esta cuestión, habida cuenta la gran inseguridad jurídica que generaban en el día a día este tipo de reclamaciones, resueltas de una forma contradictoria por las Audiencia Provinciales. Pero lo anterior, no es óbice para considerar que la solución adoptaba sea la más beneficiosa, justa o equilibrada para las partes intervinientes. Y es que, sin perjuicio de las consecuencias que puedan derivarse del incumplimiento de lo pactado en un contrato de compraventa para las partes, comprador y vendedor, consideramos que cualquier incumplimiento de la parte vendedora que dé lugar a la resolución del mismo, no puede derivar una obligación de pago para la compañía aseguradora que garantiza las cantidades entregadas a cuenta, bajo un régimen muy específico, que es el de la Ley 57/1968.
Igualmente nos planteamos si esta sentencia se adapta fielmente al régimen instaurado en la referida Ley, debiendo señalar, como se ha mantenido hasta ahora, que la finalidad de la misma no es otra que garantizar que los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios se apliquen de forma real y efectiva a la construcción de sus viviendas, por lo que extender la obligación de las aseguradoras y entidades de créditos que permanecen totalmente ajenas a los contratos privados de compraventa, y al devenir de la construcción de la vivienda, más allá de garantizar que las viviendas se finalicen dentro de un plazo prudencial, –que sirva para el cumplimiento al contrato sin frustrar ninguna expectativa del comprador–, será ir más allá de lo previsto en la Ley.
Si bien es cierto que en los últimos años se ha incrementado la insolvencia de los promotores, también ha aumentado la tendencia por los compradores a especular con la compraventa de las viviendas, siendo bastante complicado en la práctica acreditar la mala fe o abuso de derecho del comprador. Si bien, de una lectura práctica de la sentencia, y a modo de conclusión, consideramos que será fundamental, para desequilibrar la balanza de un lado u otro, el hecho de que las promotoras cumplan con la obligación de requerir de forma inmediata al comprador para escriturar la vivienda una vez la misma esté en disposición de ser entregada, así como, la conducta que adopte el comprador en el trascurso de la obra y una vez cumplido el plazo, debiendo de diferenciar una verdadera necesidad e interés de disponer de la vivienda en el plazo pactado, del “arrepentimiento del mismo”.