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La llamada ‘Plusvalía’ cuando el precio de venta del inmueble en el mercado es inferior al de adquisición, al de construcción o al valor catastral
Cuando los valores catastrales superan a los de mercado
Sirvan estas líneas para poner de relieve, y denunciar si se nos permite, una situación que está aconteciendo en los últimos tiempos con demasiada frecuencia, el inexorable devengo del Impuesto sobre el Incremento municipal del Valor del Suelo de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la llamada ‘Plusvalía’, en las transmisiones de inmuebles en que el precio es notoriamente inferior al que se pagó por su adquisición, al propio valor de construcción o al valor catastral.
En particular, empiezan a ser frecuentes los casos en que, contrariamente a lo dispuesto en el art. 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los valores catastrales superan a los de mercado, pues las ponencias de valores, cuya revisión resulta ahora obligada, se sustentan en el valor de mercado del suelo determinado mediante estudios realizados antes de la incidencia de la crisis en el precio del suelo. Incluso en ciertos casos el valor de mercado del suelo ha experimentado un descenso superior al 50%, coeficiente de relación al mercado aplicado por el Catastro Inmobiliario, fijado para asegurar que el valor catastral no supere el valor de mercado.
Pues bien, si el valor de mercado del suelo durante el período a considerar para el cálculo de este impuesto –que es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de su propiedad o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los mismos–, hubiera disminuido, lo que a consecuencia de la crisis económica sufrida comienza a ser habitual, no concurriría el hecho imponible de este tributo. Estaríamos, en puridad, ante un caso de no sujeción que impediría tanto el nacimiento de la obligación tributaria de pago en relación con el IIVTNU como el de toda obligación tributaria formal.
Consecuentemente, la emisión de liquidaciones municipales en estos supuestos aplicando las reglas de cuantificación de la base imponible establecidas por el art. 107 Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL), resulta no sólo contraria al art. 104.1 del TRLRHL, al no concurrir el hecho imponible, sino también a lo previsto en el art. 2.c) de la Ley General Tributaria (LGT) y al propio principio de capacidad económica recogido en el art. 31.1 de la Constitución.
A lo expuesto hay que añadir que, a nuestro juicio, el sistema de cuantificación establecido en el art. 107 del TRLRLH para el IIVTNU y los resultados que ofrece no constituyen sino una presunción iuris tantum del incremento de valor del suelo que quedará desvirtuada ante la acreditación de que tal valor ha sido, en realidad, otro distinto al resultante de la aplicación de aquellas reglas. Prueba que habrá practicarse por el interesado, bien con la presentación de la declaración o la autoliquidación, en su caso, o bien en el desarrollo de un procedimiento de comprobación de valores mediante tasación pericial contradictoria, prevista en el artículo 57.2 de la LGT.
En cuanto a la jurisprudencia emitida sobre este particular, pueden empezar a encontrarse apoyos a esta tesis. Ya el Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de abril de 1996, concluyó que no había existido plusvalía, sino más bien ‘minusvalía’, en un caso en que cuando se produjo la compra-venta de los terrenos estaban suspendidas las licencias urbanísticas, quebrándose toda expectativa urbanística por la suspensión de licencias. Y en similar sentido se pronunció de nuevo en sentencia de 30 de noviembre de 2000, anulando la liquidación.
Más recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en la didáctica Sentencia de 21 de marzo de 2012, sostuvo que cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y éste no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos. El real incremento del valor de los terrenos ha de prevalecer sobre lo que resulte de la aplicación de las reglas del art. 107. Y precisaba que puede incluso acudirse a la tasación pericial contradictoria, en los casos en los que se pretenda la existencia de un incremento del valor inferior al que resulte de la aplicación del cuadro de porcentajes del art. 107.
Asimismo, el TSJ de Valencia, en Sentencia de 12 junio de 2000, anuló una liquidación del impuesto por entender que el valor catastral en el momento del devengo superaba el valor de mercado.
Son también favorables a este criterio, verbigracia, las Sentencias del TSJ de Cataluña de 9 de mayo de 2012 y de 22 de mayo de 2012 y la del TSJ de Castilla- La Mancha, de 17 de abril de 2012.
Y si bien es cierto que empiezan a ver la luz ciertos pronunciamientos en contra del devengo del tributo cuando no exista verdadero incremento del valor del terreno, hay que precisar que no siempre que el sujeto pasivo haya obtenido una pérdida patrimonial con la venta debe colegirse que el valor del bien ha disminuido y que, por tanto, no se ha producido el hecho imponible, pues la ley no parte de una comparación entre el valor inicial y el valor final, sino que aplica unas ficciones legales mediante unos porcentajes anuales. Para defender la inexistencia del hecho imponible debería de poder aportarse un informe técnico que avale que ambos precios eran los de mercado, para demostrar en última instancia que no ha habido incremento ‘real’ del valor del suelo.
Corolario de todo lo anterior es que para defender la no sujeción al impuesto habrá que probar, en definitiva, que no ha existido incremento real del suelo, cuestión que sólo en algunos casos es fácil de constatar, por ejemplo cuando se trata de transmisiones efectuadas a través de adjudicación del bien en subasta pública, cuando la propia ponencia de valoración refleja una ausencia de incremento o una bajada del valor o cuando ha habido previa comprobación de la Administración.