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La rehabilitación del préstamo hipotecario sobre la vivienda familiar
I.- Introducción
La crisis económica y el drama social que estamos viviendo en estos años, con especial incidencia en las ejecuciones hipotecarias y desahucios, ha abierto un amplio debate tendente a establecer medidas que permitan paliar o atenuar las consecuencias que provoca la morosidad, buscando soluciones y alternativas legislativas que protejan a las familias más desfavorecidas o a quienes se encuentren en riesgo de exclusión social. El objeto principal de esas reformas recae sobre la Legislación Hipotecaria y el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, tratando de que esta normativa cumpla también un carácter social que permita alterar de algún modo la rigidez de ese procedimiento ejecutivo, con consecuencias distintas de las propias y habituales en una ejecución hipotecaria, como son la pérdida del bien ejecutado y el posterior lanzamiento de sus ocupantes.
Curiosamente, nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil ya introdujo desde su origen una norma con ese marcado carácter social, recogida en el artículo 693.3, párrafo segundo, que contemplaba la posibilidad de enervar la acción hipotecaria cuando la misma recae sobre la vivienda familiar, otorgando al deudor una alternativa o posibilidad que es obligatoria para el acreedor ejecutante en el caso de que aquél la ejercite, consistente en liberar el bien consignando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada con los nuevos vencimientos del préstamo e intereses de demora que se hayan producido o devengado a lo largo del procedimiento, así como las costas judiciales, cuyo cálculo se hace sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas y los intereses vencidos.
II.- La excepción al pacto sobre vencimiento anticipado del préstamo
La ubicación sistemática de este norma tiene sentido tras lo indicado en el artículo 693.2 de la L.E.C., que hace referencia al pacto sobre vencimiento anticipado del préstamo en el supuesto de impago de tres plazos mensuales por el deudor, o el impago de un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, de modo que el acreedor queda facultado para reclamar no sólo lo que ya esté vencido e impagado, sino también el resto del capital pendiente, habiendo perdido el deudor el derecho al plazo.
Este pacto es la excepción a la regla general recogida en el apartado primero del artículo 693, que se refiere a la ejecución hipotecaria en el supuesto de que las partes han acordado que la devolución del capital prestado se realice en plazos diferentes. En estos casos, si el deudor deja de pagar las cuotas que dispone el precepto, no vence todo el préstamo o todo el crédito, sino sólo la parte correspondiente a las cuotas impagadas. De este modo, sólo son exigibles las deudas vencidas y no abonadas; con el dinero obtenido en la subasta se satisfará al acreedor únicamente en la cuantía de esas cuotas impagadas, cancelándose la hipoteca en su importe y subsistiendo la garantía para el resto de los plazos pendientes de cumplir. Sin embargo, este régimen es muy poco funcional, por lo que la reclamación limitada a la parte del capital impagado es muy poco utilizada. La manera de hacer más funcional la ejecución hipotecaria ante el impago de un plazo es incorporar a la escritura de constitución de la hipoteca el pacto por el cual dicho impago ocasiona el vencimiento del resto de las cuotas aplazadas. Este pacto se ha generalizado tanto que se ha convertido en la norma y no en la excepción.
En todo caso, lo que conviene destacar es la consecuencia que produce ante el deudor hipotecario la aplicación del mismo, perdiendo el derecho al plazo y la consecuente obligación de tener que abonar de una sola vez todo el capital pendiente. En general, este tipo de situaciones conducen irremediablemente a la subasta del bien hipotecado, ya que si el deudor no ha sido capaz de atender varias cuotas o plazos del capital e intereses, difícilmente va a poder atender la totalidad de lo adeudado en un solo pago.
¿En qué casos se puede evitar esa dramática consecuencia?. El supuesto específico que se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil para enervar la acción hipotecaria y rehabilitar el préstamo, de forma obligatoria para el acreedor, se aplica cuando el bien que se está ejecutando es la vivienda familiar o habitual, según la terminología que ha introducido ahora la Ley 1/13. En estos casos, estamos ante una facultad del deudor que tras el impago de algunas cuotas, puede haber encontrado una solución a su insolvencia temporal que le permita ponerse al corriente de lo adeudado hasta ese momento y poder atender los próximos vencimientos. Es evidente que la intención del Legislador era conceder una protección especial para situaciones y bienes que tienen una gran relevancia social, como claramente estamos observando en estos días cuando se habla del problema que representa el desalojo de familias de su vivienda habitual. Por tanto, el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se convierte en una oportunidad para el deudor que quiere evitar la ejecución y pérdida de su vivienda habitual, teniendo la opción de abonar las cuotas pendientes hasta ese momento, los intereses y las costas (y no todo el capital de una sola vez), obligando al acreedor a rehabilitar el préstamo hipotecario.
III.- El término “deudor” en el precepto legal
Tal vez sea una de las principales dudas que nos pueden surgir cuando tratamos esta disposición legal. Cuando se interpone una demanda de ejecución hipotecaria, el artículo 685.1 de la L.E.C. indica contra quién debe dirigirse la demanda de ejecución hipotecaria, distinguiendo la figura del deudor, frente al hipotecante no deudor y frente al tercer poseedor del bien hipotecado. Si nos atenemos a la literalidad del artículo 693.3 de la L.E.C., sólo el primero de ellos tendría el derecho a enervar la acción hipotecaria cuando se ejecuta la vivienda familiar, porque sólo habla del “deudor”. Entonces, ¿estaría quedando fuera de esa facultad el hipotecante no deudor, figura que es muy habitual en la constitución de préstamos con garantía hipotecaria sobre vivienda familiar, o el tercer poseedor del bien hipotecado? (ejemplos muy frecuentes son los de los padres que afianzan y garantizan con su vivienda un préstamo del hijo, o el administrador o socio de una entidad mercantil que pone al servicio de ésta su vivienda familiar en garantía de un préstamo a favor de la persona jurídica). Se trata de un problema interpretativo que ha tenido distintas soluciones, entre las que preferimos optar por aquella que sí permite hacer uso de este derecho a hipotecante no deudor y al tercer poseedor, pues al margen de otras consideraciones jurídicas, es lo más próximo al fin social que ha pretendido el Legislador.
IV.- La vivienda familiar
Para tener derecho a la rehabilitación del préstamo, debe acreditarse que el bien constituye la vivienda habitual del deudor. Debe tratarse del lugar susceptible de servir de cobijo, destinado a alojamiento y que ha de ocuparse por la familia de forma habitual. Es difícil establecer unos criterios que sirvan para unificar conceptos y poder usarlos igual en todos los supuestos que se generen; por ello, lo aconsejable es atender a cada caso en particular, analizando todas las pruebas y circunstancias concurrentes en el caso de que exista alguna oposición por el acreedor ejecutante. En esos casos se tendrá en cuenta el domicilio que fue señalado en la escritura de constitución de la hipoteca para requerimientos y notificaciones, o el domicilio en el que se haya hecho efectivo el requerimiento de pago; también podrán servir de prueba otros datos, como la certificación de empadronamiento, la contratación de servicios de suministro y sus consumos, etc.
V.- Efectos de la rehabilitación
Una vez que se hubiesen satisfecho las cantidades anteriormente previstas, así como las costas judiciales calculadas sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas e intereses vencidos, indica el último párrafo del artículo 693 de la L.E.C. que el Secretario Judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. La situación del crédito vuelve a su estado original, el que existía antes del incumplimiento de la obligación de pago por el deudor, manteniéndose los nuevos vencimientos periódicos que se vayan produciendo en el futuro, que deberán ser atendidos de la misma forma que se hubiese venido haciendo con anterioridad.
En definitiva, estamos ante una disposición legal que ampara o contempla una protección específica para el deudor hipotecario frente a la posible pérdida de su vivienda familiar, precepto que ha podido pasar desapercibido mientras no nos encontrábamos en la situación de crisis actual, pero que ahora es más habitual en su uso. No ha sido un precepto exento de críticas, sobre todo por su escasa claridad y los obstáculos que pone para desplegar su verdadero fin social, sin perjuicio del valor que aporta su contenido en este momento.