Edificaciones construidas en suelo no urbanizable

Los problemas de las construcciones en suelos no urbanizables

El pasado 30 de enero de 2012 se publicó en el BOJA núm. 19, el Decreto que regula la situación de las edificaciones construidas en suelo no urbanizable, aprobado el pasado 10 de enero de 2012. La norma establece vías para la legalización o el reconocimiento de estas construcciones en determinados supuestos.

Conviene precisar que no estamos en presencia de una regularización o legalización generalizada de todas las edificaciones existentes en suelo no urbanizable, por tanto, no se trata de una “ley de amnistía” como se ha puesto de manifiesto en distintos medios de comunicación.

Este Decreto se refiere a los siguientes tipos de edificaciones en suelo no urbanizable:

– Edificaciones aisladas, son aquellas que no llegan a constituir un asentamiento:

1. Conformes con el ordenamiento territorial y urbanístico vigente, constitiudas con o sin autorización administrativa, es decir, legales o legalizables.

2. Disconformes con el ordenamiento vigente, pero que fueron construidas con autorización administrativa, con posterioridad a la Ley 19/1975, o en su caso, sin autorización administrativa pero con anterioridad a la referida Ley 19/1975. Se mantiene el régimen jurídico establecido en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía para las edificaciones en situación de fuera de ordenación.

3. Disconformes con el ordenamiento vigente, que fueron construidas sin autorización administrativa o al margen de la legalidad, pero sobre las que la Administración ya no puede iniciar el expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística, por prescripción de la infracción urbanística, es decir, por haber transcurrido el plazo de cuatro años desde su terminación, sin que la Administración haya iniciado el expediente de restablecimiento de la legalidad.

4. Edificaciones aisladas, que son disconformes con el ordenamiento vigente, construidas sin autorización administrativa, sobre las que el Decreto se remite a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y al Reglamento de Disciplina Urbanística, por no existir prescripción de la infracción urbanística, y en consecuencia, están sujetas al restablecimiento de la legalidad urbanística. En este caso, hay que tener presente que en caso de construcción en suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral no prescribe la acción de la administración, por lo que, no cabría acogerse a dicho régimen asimilado a fuera de ordenación.

Para las edificaciones conformes con el Plan General de Ordenación Urbanística y para las que se encuentren en régimen legal de fuera de ordenación, el Decreto se limita a señalar la posibilidad de obtener licencia de primera ocupación o utilización, si bien se limitan las obras autorizables a aquellas exigidas para el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble y, en lo que respecta a los servicios básicos, se establece que éstos se presten de forma autónoma, a fi n de evitar que se induzca a la formación de un núcleo de población.

– Asentamientos urbanísticos, se trata de ámbitos territoriales definidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades urbanas, con entidad suficiente para necesitar infraestructuras, dotaciones y servicios urbanísticos básicos.

La otra gran novedad del Decreto es la incorporación de los asentamientos urbanísticos como suelos urbanos no consolidados, o en su caso, como suelos urbanizables ordenados o sectorizados, a través del Avance del PGOU, o en su caso, a través de los expedientes de revisión total o parcial del PGOU del municipio correspondiente. Esto lleva consigo que los propietarios de las edificaciones deberán soportar las cargas de urbanización y la obtención de dotaciones y equipamientos, que los PGOU establezcan para los referidos suelos.

En todo caso, no procederá la incorporación al planeamiento urbanístico de los asentamientos que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

1. Ubicados en suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica que sean incompatibles con el régimen de protección.

2. Ubicados en suelo no urbanizable de especial protección por planificación territorial, salvo que resulten compatibles con el régimen establecido en los planes.

3. Ubicados en suelo no urbanizable de especial protección por el planeamiento urbanístico en vigor, salvo que se logre acreditar la inexistencia de valores que determinaron la especial protección de dichos terrenos.

4. Ubicados en suelos con riesgos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia.

5. Ubicados en suelos destinados a dotaciones públicas.

– Asentamientos que constituyen hábitat rural diseminado, se trata de ámbitos territoriales sobre los que se ubican un conjunto de edificaciones sin estructura urbana, propios del medio rural, con determinadas características que deben protegerse y que demandan ciertas dotaciones y servicios.

El Plan General o sus innovaciones reconocerá e identificará los ámbitos del hábitat rural diseminado existentes y los clasificará como suelo no urbanizable. Dado que estos asentamientos se sitúan en suelo no urbanizable se prevé que la mejora de las comunicaciones y la implantación de servicios se lleve a cabo mediante obras públicas ordinarias, imputándose el coste a las personas propietarias beneficiarias por la actuación.

Como conclusión, señalar que estamos en presencia de una regulación jurídica de las edificaciones reseñadas, y en consecuencia, no se trata de una legalización generalizada de todas las edificaciones existentes en suelo no urbanizable. Los titulares de las edificaciones conformes con el ordenamiento, las declaradas en situación legal de fuera de ordenación y las reconocidas en régimen asimilado al de fuera de ordenación, podrán formular la correspondiente declaración de obra nueva de las edificaciones que será inscrita en el Registro de la Propiedad, previa obtención de las preceptivas autorizaciones administrativas habilitantes (licencia de primera ocupación, certificación del estado legal de fuera de ordenación o resolución administrativa de reconocimiento en régimen asimilado al de fuera de ordenación).

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