Seguro de comunidades. La exclusión del riesgo de filtraciones a traves de la terraza comunitaria no es una cláusula limitativa sino delimitadora

…en materia de seguros. Terraza comunitaria. Cláusula delimitadora

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 14.12.2012 (Sección Cuarta) Ponente: Moisés Lazuen Alcon

1. Introducción

En este caso analizamos una materia que suscita mucha controversia en la jurisprudencia menor, como es la reclamación de los daños sufridos por un comunero como consecuencia de las filtraciones de agua a través de la terraza comunitaria, pero de uso privativo de uno de los propietarios. En estos supuestos siempre se plantea la misma duda, ¿debe responder el propietario a quien se le ha atribuido el uso privativo de dicho elemento común?, o por el contrario, ¿debe ser la Comunidad de Propietarios la que asuma dicha responsabilidad?, y en su caso, ¿en qué supuesto se hace extensible dicha obligación a la compañía aseguradora de ésta?

Pues bien, como decimos, la respuesta no es una cuestión pacífica a pesar de lo que pueda parecer, y existe mucha jurisprudencia al respecto. En este caso, la Audiencia Provincial de Granada, se decanta por imputar dicha responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, absolviendo sin embargo a la compañía aseguradora atendiendo al clausulado de la póliza de responsabilidad civil suscrita entre ambos.

2. Supuesto de hecho

Con fecha 23 de diciembre de 2011, se interpuso demanda de juicio verbal por parte de un propietario de una vivienda afectada por las filtraciones de agua producidas a través de la terraza situada en la cubierta del edificio, como consecuencia de las intensas precipitaciones acaecidas meses atrás, tal y como constaba en el informe pericial que se acompañó con la demanda por el actor. Dicha demanda iba dirigida frente al propietario de la vivienda situada en la planta superior (quien a su vez tenía atribuido el uso y disfrute de la terraza comunitaria por estar anexa a unos trasteros de su propiedad), frente a la comunidad de propietarios, así como frente a la entidad aseguradora de ésta. Todos los demandados se opusieron a la citada reclamación y ello en base a los siguientes motivos.

En primer lugar, respecto al propietario de la vivienda superior, solicita su exoneración de responsabilidad indicando que la azotea de donde proviene la filtración de aguas es un elemento común y no privativo. Por su parte la Comunidad de Propietarios se opone en este caso al considerar lo contrario que el codemandado, por cuanto que entiende en base a lo dispuesto en el título constitutivo de la Comunidad así como a lo regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, que la azotea de donde provienen las filtraciones son propiedad exclusiva del codemandado quien además había realizado recientemente unas obras de cerramiento, y por tanto, sería él quien estaría obligado a realizar las reparaciones oportunas al carecer la Comunidad de Propietarios de legitimación pasiva “ad causem”. A esto se adhiere la compañía aseguradora de la cita- da Comunidad añadiendo subsidiariamente que en caso de resultar responsable aquella, debería ser absuelta por cuanto que el riesgo producido no estaba cubierto por la póliza suscrita con la Comunidad de Propietarios, invocando el apartado 12.2 en relación al seguro de responsabilidad civil, el cual establece lo siguiente: “comprende la responsabilidad civil extracontractual del edificio asegurado frente a terceros por escapes de agua procedentes de las instalaciones y conducciones hidráulicas comunes, a excepción hecha de la derivada de los daños por filtraciones de agua a través de la cubierta del edificio asegurado con ocasión de fenómenos atmosféricos”.

Pues bien, el Juzgado de Primera Instancia centra el debate en determinar la titularidad del citado elemento del inmueble, la terraza o azotea desde la que se produjeron las filtraciones de agua, así como el importe de los daños sufridos por el actor. En es- te sentido, el título constitutivo establecía expresamente que: “en la cubierta del edificio se ubican “dos trasteros, designados como trasteros uno y dos, que ocupan una superficie (…) y con parte proporcional de comunes y terrazas y azoteas cuyo uso se considera exclusivo y excluyente de los mismos”.

Teniendo en cuenta lo anterior, el Juzgador finalmente atribuye la responsabilidad del siniestro al propietario de la vivienda superior quien tenía atribuido el uso exclusivo y excluyente de la azotea por donde se producen las filtraciones, y ello en base a lo siguiente: “En aplicación del mencionado precepto legal, y teniendo en cuenta que ha quedado comprobado que el uso y disfrute de tal terraza correspondía y corresponde exclusivamente al citado demandado, es a este propietario a quien debe exigirse la adecuada conservación y mantenimiento de tal elemento, y con ello, la responsabilidad del siniestro acontecido. En principio, ya deberá admitirse que no parece muy acorde con dicho precepto legal que dicho propietario tenga un uso exclusivo y excluyente de ese elemento comunitario, y sea la comunidad quien deba responder de su adecuado estado y situación”.

La anterior resolución es recurrida en apelación por el condenado al entender que existe una incorrecta interpretación en la sentencia de instancia dado que las filtraciones de agua no se producen como consecuencia de una negligencia por  parte del propietario al que se le concede el uso de dicho elemento comunitario, sino por una incorrecta impermeabilización de la azotea, que en modo alguno puede imputársele al mismo. Tras darse traslado el resto de            partes, el demandante se opone al recurso y a la vez impugna la sentencia en el sentido de que se determine la responsabilidad de la comunidad de propietarios en caso de que se estime el recurso de apelación interpuesto. Igualmente la Comunidad de Propietarios se opone al recurso al entender que en cual- quier caso carece de legitimación pasiva y el responsable del siniestro es el propietario de los trasteros por cuanto que tiene atribuido el uso exclusivo y excluyente de la terraza anexa, alegación que es compartida por la compañía aseguradora, quien además estima que en ningún caso resultaría responsable por cuanto que el riesgo producido está expresamente excluido en la póliza, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 3 de la LCS.

A la vista de lo anterior, la Audiencia Provincial de Granada, y tras una exhaustivo análisis de la jurisprudencia menor existente sobre la materia, parte de la premisa de que lo importante para poder determinar quien debe asumir el coste de las reparaciones, no es la titularidad común o privativa, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, dado que de acuerdo con la jurisprudencia mayoritaria, si las reparaciones a efectuar son de conservación o uso correspondería a los usuarios de la terraza, pero si los gastos son de carácter extraordinario y afectan a un elemento que cumple una función estructural como es la cobertura del edificio, todos deben contribuir a costear la reparación y por tanto, serán a cargo de la comunidad. Pues bien, entiende el Juzgador que a la vista de que en el informe pericial se especificaba que para reparar la causa origen del siniestro, era preciso realizar “una correcta impermeabilización del pavimento de la azotea por donde se han producido las filtraciones de agua objeto del presente siniestro”, se trataría de una reparación necesaria y dado que no ha quedado acreditado que haya existido una actuación negligente respecto del usuario, es la Comunidad de Propietarios la que debe responder ineludiblemente.

Por último, en cuanto a la responsabilidad de la aseguradora habrá que estar, según estima la sentencia, a lo previsto en las condiciones generales de la póliza, en concreto en el apartado 12.2 relativo a la Responsabilidad Civil contratada, donde se establecía que:“comprende la responsabilidad civil extracontractual del edificio asegurado frente a terceros por es- capes de agua procedentes de las instalaciones y conducciones hidráulicas comunes, a excepción hecha de la derivada de los daños por filtraciones de agua a través de la cubierta del edificio asegurado con ocasión de fenómenos atmosféricos”. Sigue diciendo la sentencia que dicha cláusula “lo que hace es concretar, delimitar, el objeto del contrato de seguro concertado, fijan- do los riesgos que constituyen el objeto del seguro y ello precisamente en el ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes.” Por tanto, dado que el siniestro se produce como consecuencia de las intensas precipitaciones acaecidas en la zona, se excluye la cobertura y se exime de responsabilidad a la aseguradora.

Luego la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sigue la doctrina sentada por la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de octubre de 2000, sobre la interpretación de lo recogido en el artículo 3 de la LCS, estableciendo que: “la cláusula limitativa opera para restringir, condicionar o modificar el derecho del asegurado a la indemnización una vez que el riesgo objeto del seguro se ha producido. (…) Las cláusulas delimitadoras del riesgo son, pues, aquéllas mediante las cuales se concreta el objeto del contrato, fijando qué riesgos, en caso de producir- se por constituir el objeto del seguro, hacen surgir en el asegurado el derecho a la prestación, y en la aseguradora el recíproco deber de atenderla. (…) Ello permite distinguir lo que es la cobertura de un riesgo, los límites indemnizatorios y la cuantía asegurada o contratada, de las cláusulas del contrato que limitan los derechos de los asegura- dos, una vez que ya se ha concreta- do el objeto del seguro.

4. Legislación y jurisprudencia citada

SSTS de 17 de febrero de 1993.

SSTS de 14 de noviembre de 1991, de 17 de febrero de 1993 y de 17 de diciembre de 1997.

SAP de Murcia de 27 de abril de 2012.

SAP de Burgos de 18 de enero de 1999.

CONCLUSIÓN

Resulta interesante la sentencia por cuanto que trata sobre un asunto objeto de controversia con mucha frecuencia en la jurisprudencia menor, y en el que, a pesar de existir cierto consenso, en cada caso se plantean circunstancias que hacen que se obtengan resoluciones muy diversas. En este caso, la Audiencia Provincial de Granada determina la responsabilidad en el siniestro acaecido como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de la azotea del edificio, de titularidad común pero de uso exclusivo y excluyente del pro- pietario de unos trasteros anexos. Finalmente, resuelve que la reparación de los daños ocasionados le corresponde a la Comunidad de Propietarios (y no al usuario de la misma tal y como se estableció en la sentencia dictada en primera instancia), y ello atendiendo no a la titularidad del bien sino a la naturaleza de las reparaciones a realizar.

Pero lo más interesante de la referida resolución es la absolución en el presente caso de la compañía asegura- dora de la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios, al apreciarse que el riesgo producido se encontraba expresamente excluido en las condiciones generales de la póliza, entendiendo que dicha exclusión no puede considerarse a efectos del artículo 3 de la LCS co- mo una limitación de los derechos del asegurado, sino que viene a delimitar el objeto del contrato de seguro.

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